In breve

Al 1° agosto 2026 Roma non ha vietato gli affitti brevi. Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme tecniche del Piano regolatore: introducono le “abitazioni ad uso ricettivo” e permettono al Comune di limitarle zona per zona con futuri regolamenti. A quella data il regolamento sugli affitti brevi non esisteva ancora.

È la domanda che mi sono fatto leggendo le notizie degli ultimi giorni.

I titoli parlano di “stretta”, di limiti alle case vacanza, in alcuni casi persino di blocco delle nuove aperture.

Ho cercato allora di capire che cosa fosse stato effettivamente approvato. E, soprattutto, che cosa potrebbe accadere ora.

Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale. Il dato importante è che non si tratta ancora del Regolamento sugli affitti brevi.

Roma, quindi, non ha introdotto un divieto generalizzato di aprire nuovi Airbnb. Ma liquidare la vicenda con un “non è cambiato ancora nulla” sarebbe altrettanto sbagliato.

Perché qualcosa è cambiato. E potrebbe avere conseguenze importanti per chi possiede, gestisce o vuole acquistare un immobile da destinare all’ospitalità turistica.

La questione diventa urbanistica

Finora il fenomeno degli affitti brevi è stato governato soprattutto attraverso regole turistiche, fiscali e amministrative: CIN, CIR, comunicazioni, imposta di soggiorno, requisiti regionali.

Con le nuove norme, invece, Roma porta la questione direttamente sul terreno urbanistico. Viene introdotta una categoria specifica: le “abitazioni ad uso ricettivo”.

Può sembrare una distinzione tecnica. In realtà è il passaggio che consente di separare la normale funzione abitativa di un immobile dal suo utilizzo per finalità turistico-ricettive.

Ed è qui che mi sono posto la prima domanda.

Perché creare una categoria urbanistica specifica se l’obiettivo fosse soltanto controllare meglio le attività già esistenti?

La risposta emerge leggendo le nuove norme. In alcune aree tutelate della Città storica sono già previsti limiti alle trasformazioni finalizzate a creare nuove unità turistiche.

Diventano quindi più problematiche alcune trasformazioni finalizzate alla creazione di nuove unità turistiche, così come gli accorpamenti o i frazionamenti destinati a ricavare nuove abitazioni ad uso ricettivo.

Non siamo ancora davanti a un blocco generalizzato delle nuove aperture. Siamo però davanti a un principio diverso: un’operazione immobiliare non potrà più essere valutata soltanto in base alla destinazione residenziale dell’immobile. Bisognerà considerare anche l’uso ricettivo che si intende farne.

La base per limiti zona per zona

Ma il punto che mi ha fatto riflettere di più è un altro.

Le nuove norme permettono a Roma Capitale di introdurre, attraverso appositi regolamenti e nel rispetto della disciplina regionale, limitazioni alla localizzazione delle abitazioni ad uso ricettivo.

In altre parole, il Comune ora ha la base urbanistica per decidere, con un regolamento, che in una certa zona non possono aprire nuovi alloggi turistici, oppure che possono aprire solo a certe condizioni.

Ed è probabilmente questo il vero senso della stretta. Non un divieto valido allo stesso modo in tutta Roma, ma un sistema di limiti costruito zona per zona.

Quali zone potrebbero essere coinvolte?

A quel punto mi sono chiesto: quali zone?

Istintivamente si pensa al Centro storico, a Trastevere, Monti, Prati o all’area del Vaticano. Ma la Città storica del Piano Regolatore non coincide soltanto con il centro o con l’area UNESCO. E le nuove norme citano anche la Città consolidata.

Per scegliere le zone, il Comune ha affidato alla Sapienza uno studio sulla saturazione turistica: confronta, quartiere per quartiere, i residenti con i posti letto per turisti.

In un’intervista al Corriere della Sera del 26 luglio 2026, riassunta nella rassegna stampa del Gruppo Romano Regolamentazione Affitti Brevi, l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia ha spiegato che il futuro regolamento partirà da questo studio. L’ipotesi è portare i limiti anche fuori dalla Città storica, per esempio nei quartieri lungo le linee di treni e metro.

Questo cambia la prospettiva. Il problema non viene più letto come un fenomeno confinato nelle zone più turistiche: viene osservato come un processo che si sposta progressivamente verso l’esterno, seguendo i collegamenti e la domanda.

E allora la domanda successiva diventa inevitabile:

Che cosa accadrà quando verrà pubblicata la mappa della saturazione?

Potremmo vedere un modello relativamente morbido, con il blocco delle sole nuove aperture nelle aree più congestionate. Oppure un sistema più articolato, con autorizzazioni, soglie, condizioni e regole differenti a seconda della zona.

Il nodo delle attività esistenti

Resta poi il tema più delicato: le attività esistenti.

Al momento non risulta approvata una chiusura automatica degli alloggi turistici già regolarmente avviati. Gli operatori chiedono che il futuro regolamento tuteli le attività già regolarmente avviate.

Ma questa tutela non è ancora una garanzia contenuta in un regolamento definitivo, perché quel regolamento ancora non esiste. Anche qui, quindi, bisogna distinguere tra dichiarazioni, richieste delle categorie e norme effettivamente approvate.

Al 1° agosto 2026 non esistono

  • una moratoria generalizzata sulle nuove aperture;
  • un numero massimo di notti annuali;
  • quote già definite per ogni quartiere;
  • un divieto esteso a tutta Roma;
  • un obbligo generalizzato di chiusura o riconversione delle attività esistenti.

Sono scenari possibili, proposte o temi ancora da disciplinare.

Le domande da aggiungere prima di investire

Ciò non significa, però, che un investitore possa continuare a ragionare come prima.

Fino a oggi, davanti a un immobile destinato agli affitti brevi, le domande principali erano economiche: quanto costa? Quale tariffa media può sostenere? Quale occupazione può raggiungere? Quanto rimane dopo imposte, commissioni e gestione?

Ora ne vanno aggiunte almeno due:

  1. In quale tessuto del Piano Regolatore ricade esattamente l’immobile?
  2. Quanto è probabile che quella zona venga classificata come satura?

Questo, a mio avviso, è il cambiamento più concreto.

Un appartamento già residenziale e regolarmente utilizzato come alloggio turistico non viene automaticamente chiuso dalle nuove norme. Ma l’acquisto di un immobile da trasformare, frazionare o destinare tra uno o due anni all’ospitalità turistica presenta oggi un rischio regolatorio che prima veniva spesso trascurato.

Il rendimento previsto potrebbe essere corretto. La strategia fiscale potrebbe essere corretta. Il modello di gestione potrebbe funzionare.

Eppure le future regole potrebbero limitarla, condizionarla o persino renderla impraticabile proprio nella zona in cui era stata pianificata.

Le regole del gioco sono già cambiate

La conclusione a cui sono arrivato è che Roma non ha ancora vietato i nuovi Airbnb. Ha fatto qualcosa di più strutturale: ha inserito la crescita degli alloggi turistici dentro la pianificazione urbanistica della città.

La vera stretta quantitativa deve ancora essere scritta. Ma, per chi sta decidendo oggi dove e come investire, le regole del gioco sono già cambiate.

Se stai valutando un investimento negli affitti brevi a Roma, hai già inserito il rischio urbanistico nella tua analisi?

Fonti