Hai due appartamenti in affitto breve e pensi di aggiungerne un terzo. Dal 2026 questo passaggio cambia la tua posizione: il regime delle locazioni brevi con cedolare secca vale per non più di due appartamenti destinati a questi affitti nello stesso anno. Dal terzo, la legge presume che l’attività sia svolta come impresa.

Da quanti appartamenti l’affitto breve si presume d’impresa?

Da tre appartamenti destinati all’affitto breve nello stesso anno. L’art. 1, comma 595, della legge 178/2020, modificato dall’art. 1, comma 17, della legge 199/2025, fissa a due il numero massimo di appartamenti per usare la cedolare secca sugli affitti brevi. Per stabilire se superi il limite, conta gli appartamenti destinati a questi affitti durante l’anno, non gli annunci pubblicati sui portali.

Con un appartamento resti sotto il limite. Con due sei ancora entro il limite. Quando destini un terzo appartamento all’affitto breve nello stesso anno, superi la soglia.

Da quando vale il limite di due appartamenti?

Vale dal 2026. Dal 2021 al 2025 il limite era di quattro appartamenti. Se stai guardando i contratti di quest’anno, usa il numero nuovo: chiediti quanti appartamenti hai destinato agli affitti brevi nel 2026.

Che cosa cambia dal terzo appartamento?

Dal terzo appartamento, la legge presume che tu svolga l’attività come impresa. La cedolare secca prevista per gli affitti brevi non si applica più. Cambiare la percentuale dell’imposta nella dichiarazione dei redditi non basta a trattare il terzo appartamento come un normale affitto privato.

Un appartamento può comparire su più portali e restare uno solo nel conteggio. Se il totale arriva a tre, porta i contratti all’appuntamento: servono per capire quali obblighi comporta la tua attività.

E se gli appartamenti sono due?

Con due appartamenti destinati all’affitto breve resti entro il limite. Se scegli la cedolare secca, indichi nella dichiarazione dei redditi l’appartamento a cui applicare il 21%; per l’altro la percentuale è il 26%. Essere entro il limite, quindi, non significa pagare il 21% sui redditi di entrambi.

Come contare gli appartamenti per il 2026?

Parti dagli appartamenti che hai destinato agli affitti brevi nel corso del 2026, anche se i loro annunci sono distribuiti tra Airbnb, Booking e altri canali.

  1. Scrivi un elenco degli appartamenti affittati a brevi periodi quest’anno. Per ciascuno, tieni vicino i contratti.
  2. Confronta l’elenco con il limite di due appartamenti: uno o due sono entro la soglia; tre o più la superano.
  3. Se l’elenco arriva a tre, ferma la decisione sul nuovo annuncio. Porta all’appuntamento anche i contratti relativi a una sola camera, a un appartamento posseduto insieme ad altre persone, ad affitti di durata diversa nello stesso immobile o a una casa che prendi in affitto e poi riaffitti.

Per valutare il tuo caso e i passi successivi, prenota un appuntamento con un professionista Profund e porta l’elenco degli appartamenti e dei contratti del 2026.

Fonti