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Ti aiutiamo a leggere fiscalità dei ricavi da locazione e impostazione dell’attività. Gli incassi dei portali sono solo un punto di partenza: servono anche costi e margini.
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Affitti brevi e hospitality Tasse sugli affitti brevi nel 2026: cedolare, partita IVA, CIN e 730.
Affitti un immobile su Airbnb o Booking, stai ampliando il portafoglio o lavori per conto di altri proprietari. Per decidere come crescere, devi capire quanto resta degli incassi e se la tua organizzazione regge.
Profund è uno studio di Roma con commercialisti e consulenti del lavoro. Segue host, property manager e gestori di strutture ricettive: cedolare secca o partita IVA, ritenuta dei portali, CIN, 730, contabilità e margini. Il referente è Alessio Manni, fiscalista specializzato in affitti brevi e hospitality.
Affitti brevi
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Affianchiamo property manager nella struttura fiscale e nel controllo economico della gestione. Analizziamo margini, flussi ricorrenti, processi e automazioni.
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Commercialista per B&B e case vacanze a Roma Le regole in breve
Cosa vale in tutta Italia.
Le regole fiscali delle locazioni brevi sono nazionali. Comuni e regioni aggiungono le loro.
Tre situazioni a confronto
| Privato con cedolare secca | Con partita IVA | Property manager | |
|---|---|---|---|
| Chi può usarla | Chi affitta per periodi fino a 30 giorni e, dal 2026, destina a questo uso al massimo due appartamenti nell'anno. | Chi supera la soglia: dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa, chiunque la eserciti. | Chi gestisce immobili di altri proprietari e incassa i canoni per loro conto. |
| Tassazione | Cedolare secca al 26%, al 21% per un solo immobile a scelta, sull'intero canone senza dedurre costi. In alternativa, tassazione ordinaria. | Non vale il regime delle locazioni brevi: il regime fiscale si sceglie in base ai volumi. | Sui canoni incassati trattiene la ritenuta del 21% e la versa al fisco. Le sue commissioni seguono la forma scelta: forfettario, ditta individuale o S.r.l. |
| Adempimenti principali | Dichiarazione dei redditi (quadro B del 730 per il proprietario), CIN, rilevatori di gas e monossido, estintori. | Partita IVA, contabilità e contributi, oltre a CIN e dotazioni di sicurezza. | Comunica i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate, rilascia la certificazione ai proprietari, tiene separate le proprie commissioni dalle somme dei proprietari. |
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Le regole in tabella vengono dalla legge 213/2023, dalla legge 199/2025, dal DL 50/2017 e dal DL 145/2023: i link sono nel riquadro Fonti in fondo alla pagina. Il dettaglio è qui sotto.
Cedolare secca: 26% o 21%
Se affitti per periodi fino a 30 giorni puoi scegliere la cedolare secca al posto dell'IRPEF. L'aliquota è del 26%. Scende al 21% per un solo immobile a tua scelta, da indicare nella dichiarazione dei redditi (legge 213/2023). L'imposta si calcola sull'intero canone, senza dedurre costi.
La soglia dei due appartamenti
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se nell'anno destini a questo uso al massimo due appartamenti. Oltre la soglia l'attività si presume d'impresa, chiunque la eserciti (legge 199/2025, art. 1, comma 17). Fino al 2025 il limite era di quattro. Con il terzo appartamento servono quindi partita IVA, contabilità e contributi, e va scelto il regime fiscale più adatto ai tuoi volumi.
La ritenuta dei portali
Portali come Airbnb e agenzie che incassano il canone per tuo conto trattengono una ritenuta del 21% e la versano al fisco (art. 4 del DL 50/2017). È un acconto: il reddito va dichiarato comunque. Nel 730 il proprietario lo indica nel quadro B e la ritenuta al rigo F8. Se la Certificazione Unica non arriva, leggi cosa fare quando manca la CU.
CIN e sicurezza
Ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), da indicare negli annunci ed esporre all'esterno dell'edificio. L'immobile deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori (art. 13-ter del DL 145/2023). L'obbligo vale anche per chi affitta senza partita IVA.
Property manager
Chi gestisce immobili di altri e incassa i canoni ha obblighi in più: comunica i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate, applica la ritenuta, rilascia la certificazione ai proprietari. In contabilità deve tenere separate le proprie commissioni dalle somme che appartengono ai proprietari.
Contributo di soggiorno, comunicazioni e regole urbanistiche cambiano da città a città. Se il tuo immobile è a Roma, nella pagina del commercialista per affitti brevi a Roma trovi le regole locali e come lavoriamo in sede.
Come lavoriamo
Metti a fuoco i numeri.
La consulenza collega scelte fiscali e funzionamento dell’attività.
- 01Gestione fiscale dei ricavi e impostazione dell’attività
- 02Contabilità e lettura dei risultati
- 03Controllo di gestione e analisi dei margini
- 04Processi amministrativi e automazione dei flussi ricorrenti
Chi segue gli affitti brevi
Alessio Manni
Alessio Manni è fiscalista, consulente e formatore per host, property manager e gestori di strutture ricettive. Si occupa di fiscalità dell’ospitalità, controllo di gestione e organizzazione dei processi.
Conosci Alessio Manni Affitti brevi
Domande frequenti.
Quanto si paga di cedolare secca su un affitto breve?
L'aliquota base è del 26%. Scende al 21% per un solo immobile a tua scelta, indicato nella dichiarazione dei redditi. La cedolare si calcola sull'intero importo del canone, senza dedurre commissioni o spese di pulizia.
Con tre appartamenti in affitto breve devo aprire la partita IVA?
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questo uso al massimo due appartamenti nell'anno. Oltre questa soglia l'attività si presume d'impresa (legge 199/2025). Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti. Il passaggio va pianificato prima dell'anno in cui superi la soglia.
La ritenuta del 21% trattenuta dal portale chiude i conti con il fisco?
No. Portali e agenzie che incassano per tuo conto trattengono il 21% come acconto. Il reddito va comunque dichiarato: se hai scelto la cedolare al 26%, o la tassazione ordinaria, può esserci un saldo da pagare. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, la differenza si recupera.
Profund segue anche chi gestisce immobili per conto terzi?
Sì. I property manager rientrano tra gli operatori che seguiamo. La consulenza riguarda l'impostazione fiscale della gestione, gli obblighi verso i proprietari, la lettura dei margini e i processi amministrativi.
Posso confrontarmi con Profund sui margini degli affitti brevi?
Sì. Controllo di gestione e analisi dei margini fanno parte del lavoro sull'ospitalità. Servono a capire quanto resta davvero dopo commissioni, pulizie, utenze e imposte, e a decidere se e come crescere.
Chi è il referente per gli affitti brevi?
Alessio Manni segue l'area affitti brevi e hospitality. È fiscalista, consulente e formatore per operatori del settore e lavora con i commercialisti e i consulenti del lavoro iscritti all'albo che collaborano con Profund.
Airbnb non mi ha mandato la CU: cosa faccio?
Dichiara comunque il reddito: la ritenuta del 21% trattenuta dal portale è un acconto e non cancella l'obbligo. Chiedi la Certificazione Unica per iscritto alla piattaforma e conserva prenotazioni ed estratti dei pagamenti. Servono a ricostruire il reddito e la ritenuta da indicare nella dichiarazione. Per i pagamenti del 2025 la CU doveva arrivare entro il 16 marzo 2026.
Come si dichiarano gli affitti brevi nel 730?
Se sei proprietario, l'affitto breve va nel quadro B del 730, la parte dedicata agli immobili. Se affitti una casa ricevuta in uso gratuito (comodato), la somma incassata va nel quadro D, rigo D4 con codice 10. La ritenuta trattenuta dal portale si indica al rigo F8. Sono le istruzioni del 730/2026.
Il CIN è obbligatorio anche se affitto senza partita IVA?
Sì. Ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), da indicare negli annunci ed esporre all'esterno dell'edificio. L'immobile deve avere anche rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori.
Fonti
Norme e documenti citati.
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, ultima consultazione 11 ottobre 2026.
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Ultimo aggiornamento dei contenuti di questa pagina: settembre 2026. Le regole cambiano spesso: prima di decidere, verifica con noi la situazione aggiornata.