In breve

Se Airbnb o un altro portale non ti ha mandato la Certificazione Unica, l’affitto breve va dichiarato lo stesso. Il 21% trattenuto dalla piattaforma è un acconto sulle imposte (art. 4, comma 5, d.l. 24 aprile 2017, n. 50): nel 730 si scala al rigo F8. La CU per i pagamenti del 2025 doveva arrivare entro il 16 marzo 2026. Se manca, chiedila per iscritto e tieni da parte prenotazioni ed estratti dei pagamenti.

Il caso

Un host racconta nella community Airbnb di non aver ricevuto la Certificazione Unica e teme di perdere la ritenuta già trattenuta. In questa situazione, dichiara comunque il reddito dell’affitto breve. Chiedi la CU per iscritto alla piattaforma e raccogli i dettagli dei pagamenti: serviranno a ricostruire gli importi con un professionista che segue gli affitti brevi a Roma.

Perché la piattaforma trattiene il 21% ma devi dichiarare l’affitto?

La trattenuta del 21% è un acconto sulle imposte: non chiude da sola il conto fiscale. L’art. 4, comma 5, del d.l. 24 aprile 2017, n. 50 stabilisce che l’intermediario che incassa l’affitto o gestisce il pagamento trattenga il 21% sul canone dell’affitto, prima delle trattenute, e certifichi quanto ha versato. È il caso di una piattaforma che gestisce l’incasso. Nella dichiarazione va quindi indicato il reddito dell’affitto, anche quando sul conto arriva una somma più bassa.

La Certificazione Unica, o CU, è il documento con cui chi ha applicato la ritenuta comunica i compensi e le somme trattenute. Aiuta a confrontare la dichiarazione con quanto la piattaforma ha comunicato all’Agenzia delle Entrate. L’assenza della CU complica questa verifica, ma non cancella il reddito.

Entro quando deve arrivare la CU?

Per i pagamenti ricevuti nel 2025, la CU 2026 doveva essere consegnata entro il 16 marzo 2026. Il termine discende dall’art. 4, comma 6-quater, del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, la norma sulla consegna della certificazione a chi ha percepito il reddito. Il calendario dell’Agenzia delle Entrate conferma che la scadenza riguarda anche i redditi da locazioni brevi.

Cosa fai se la CU manca?

Segui questi passaggi, in quest’ordine:

  1. Scrivi alla piattaforma dal canale di assistenza per i documenti fiscali degli host. Chiedi la CU dell’anno che ti interessa e indica il tuo codice fiscale.
  2. Conserva una copia della richiesta e della risposta. Una telefonata può aiutare, ma lascia meno traccia di un messaggio scritto.
  3. Scarica gli estratti dei pagamenti e le conferme delle prenotazioni.
  4. Per ogni soggiorno annota il canone, le commissioni, la ritenuta e la somma arrivata sul conto.
  5. Porta tutto al professionista che prepara la dichiarazione: servirà a ricostruire il reddito e la ritenuta da indicare al rigo F8.

Puoi usare questo testo e adattare i dati tra parentesi:

Oggetto: richiesta Certificazione Unica [anno] per locazioni brevi. Sono [nome e cognome], codice fiscale [codice fiscale], titolare dell’account [identificativo]. Chiedo la Certificazione Unica relativa ai pagamenti ricevuti nel [anno dei pagamenti] e alle ritenute operate. Vi chiedo di indicarmi dove posso scaricarla o di inviarmela tramite questo canale. Allego i riferimenti delle prenotazioni interessate: [riferimenti].

Per il passaggio 4 parti dal canone indicato nel contratto: è la somma dovuta per l’affitto. Tieni separate le commissioni addebitate all’ospite e quelle trattenute dalla piattaforma. Un professionista Profund userà questi documenti per ricostruire gli importi e valutare la ritenuta da indicare nella dichiarazione.

Dove indichi reddito e ritenuta nella dichiarazione?

Nel 730/2026 il proprietario indica l’affitto breve nel quadro B, la parte dedicata agli immobili. Chi subaffitta o concede in affitto breve una casa ricevuta in uso gratuito (comodato) indica invece la somma incassata nel quadro D, rigo D4 con codice 10: è la parte destinata a questi redditi. In entrambi i casi, il rigo F8 raccoglie le ritenute risultanti dalla CU 2026 per i redditi del 2025. Con la CU mancante, porta la richiesta scritta, gli estratti dei pagamenti e le prenotazioni all’appuntamento con Profund: servono a ricostruire il reddito e a mostrare la somma trattenuta. L’affitto resta da dichiarare anche senza CU.

E se la casa è di più proprietari?

Ogni comproprietario dichiara la propria quota di reddito. La circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate, al paragrafo 3.2, spiega cosa accade quando uno solo firma il contratto e la ritenuta è certificata a suo nome: solo il firmatario può sottrarla dalle imposte dovute sui suoi redditi. Se queste imposte non bastano ad assorbire la ritenuta sulla quota spettante agli altri, può chiedere il rimborso della parte eccedente. Gli altri proprietari dichiarano la propria quota, scegliendo la cedolare secca oppure l’IRPEF calcolata insieme agli altri redditi, senza usare quella ritenuta. Per identificare il firmatario conta il contratto, non il nome sull’account della piattaforma.

Raccogli i contratti o le conferme delle prenotazioni, il dettaglio dei pagamenti e la CU, se ricevuta. All’appuntamento Profund, questi documenti permettono di separare la quota di reddito di ciascun proprietario dalla ritenuta intestata a chi ha firmato.

Hai importi rilevanti, una CU mancante o una casa in comproprietà? Chiedi un appuntamento con un professionista Profund tramite il modulo contatti del sito e porta richiesta scritta, prenotazioni ed estratti dei pagamenti. Così la dichiarazione può essere verificata con i documenti davanti.

Fonti

Le regole citate valgono per i redditi del 2025 e del 2026. Dal 1° gennaio 2027 i commi dell’art. 4 del d.l. 50/2017 sulle locazioni brevi, compreso il comma 5, sono abrogati dal d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, il nuovo testo unico delle imposte sui redditi, che riordina la materia (Normattiva, testo dell’art. 4 in vigore dal 1° gennaio 2027, consultato il 30/09/2026).