In breve
Se il locatore ha scelto la cedolare secca, sul contratto di affitto di una casa non si pagano imposta di registro e bollo (art. 3, comma 2, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23). La registrazione però resta obbligatoria quando i contratti tra le stesse parti superano 30 giorni nell’anno. I 120 € chiesti dall’agenzia sono quindi il compenso per il servizio, non un’imposta. Chiedi una fattura che lo scriva chiaramente e valuta di registrare il contratto da solo con RLI web, il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate.
Il caso
L’agenzia ti chiede 120 € per registrare un contratto in cedolare secca. Che cosa stai pagando? Per un contratto abitativo soggetto a registrazione, nel 2026 la cedolare secca sostituisce imposta di registro e bollo: non elimina la registrazione. Chiedi quindi che la fattura distingua la parcella dal tributo e valuta se usare RLI web.
I 120 € richiesti dall’agenzia sono un’imposta?
No: se il locatore ha scelto validamente la cedolare secca, per il contratto abitativo soggetto a registrazione i 120 € possono essere il compenso dell’agenzia per il servizio, non l’imposta di registro o di bollo. Per il conduttore che riceve la richiesta, la differenza è concreta. Nel 2026, la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, versione vigente al 25/09/2026, consultato il 25/09/2026.
Conseguenza. Prima di pagare, fatti indicare per iscritto a che cosa si riferisce la cifra. Una parcella per compilare e inviare la pratica è un costo di servizio. Una voce presentata come «imposta di registro» o «bollo» richiede una spiegazione, se l’opzione per la cedolare secca risulta esercitata. L’assenza di imposte sul contratto non significa che il lavoro dell’agenzia sia gratuito.
Esempio ipotetico. L’agenzia chiede 120 € al conduttore per predisporre e inviare la registrazione. Se il contratto rientra nella cedolare secca e l’opzione è esercitata dal locatore, il tributo sostituito è pari a 0 €; i 120 € sono la parcella indicata nell’esempio, da valutare in base all’incarico e agli accordi tra le parti. Il numero non è una tariffa pubblica né un importo dovuto per legge. Fonte della regola fiscale: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, consultato il 25/09/2026.
Quando il contratto va registrato?
Se la durata complessiva dei contratti di locazione tra le stesse parti supera 30 giorni nell’anno, la registrazione è obbligatoria. Per i contratti che non superano 30 giorni complessivi nell’anno non c’è, di norma, obbligo di registrazione a termine fisso; restano la registrazione in caso d’uso e quella volontaria. La soglia riguarda la registrazione, non la parcella dell’agenzia. Fonti: Agenzia delle Entrate, istruzioni 730/2026 e «Come si sceglie», consultate il 25/09/2026.
Nel caso di un contratto abitativo da registrare, dunque, verifica due fatti distinti: l’obbligo di registrazione legato alla durata e l’opzione per la cedolare secca. Solo così puoi valutare correttamente la voce che l’agenzia ti addebita. Per i contratti fino a 30 giorni nell’anno possono rilevare il caso d’uso o la registrazione volontaria: Agenzia delle Entrate, «Come si sceglie», consultato il 25/09/2026.
Chi può registrare il contratto con RLI web?
Per un contratto scritto non autenticato soggetto a registrazione, locatore e conduttore sono entrambi obbligati a chiederla come parti contraenti; uno dei due può presentare la pratica, anche tramite il servizio RLI web. Se il contratto è nato dall’attività di un agente immobiliare iscritto, la stessa norma mette anche l’agente tra i soggetti obbligati a chiedere la registrazione delle scritture private stipulate grazie alla sua mediazione (art. 10, comma 1, lettera d-bis). L’opzione per la cedolare secca spetta invece al locatore: il conduttore che presenta la pratica non sceglie il regime fiscale del proprietario. Fonti: DPR 131/1986, art. 10, comma 1, lettera a, vigente al 25/09/2026 e D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, vigente nel 2026, consultate il 25/09/2026.
Se sei il conduttore e vuoi evitare la parcella, procedi così:
- Concorda con il locatore chi presenterà la pratica RLI e verifica con lui la scelta della cedolare secca: l’opzione spetta a lui.
- Raccogli il contratto firmato, i dati delle parti e quelli catastali dell’immobile.
- Accedi al servizio RLI web dell’Agenzia delle Entrate e compila il modello (link consultato il 25/09/2026).
- Controlla i dati inseriti prima dell’invio.
- Conserva la ricevuta di registrazione e dai una copia al locatore. Il risparmio possibile riguarda la parcella dell’intermediario: l’imposta sostituita dalla cedolare secca è già pari a 0 € per il contratto del caso considerato. Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, consultato il 25/09/2026.
Che cosa controllare prima di pagare la fattura?
Controlla causale, contratto e ricevuta: devono riferirsi alla stessa pratica. Usa questa verifica nell’ordine.
| Controllo | Cosa cercare | Azione |
|---|---|---|
| Durata | Più di 30 giorni complessivi nell’anno? | Se sì, verifica che la registrazione sia stata presentata. Fonte: AE, istruzioni 730/2026, consultato il 25/09/2026. |
| Opzione fiscale | Il locatore ha esercitato la cedolare secca? | Chiedi conferma al locatore e verifica la pratica. Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, consultato il 25/09/2026. |
| Voce addebitata | La fattura parla di servizio oppure di imposta o bollo? | Chiedi il dettaglio scritto; se indica tributi su un contratto in cedolare secca, chiedi correzione o motivazione. Fonte fiscale: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, consultato il 25/09/2026. |
| Servizio svolto | Chi ha compilato e inviato RLI? Esiste la ricevuta? | Confronta la parcella con l’incarico concordato; conserva fattura e ricevuta. |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Non basarti sulla sola dicitura «registrazione»: chiedi il dettaglio scritto dell’importo. Se la pratica non coincide con il contratto o l’opzione fiscale è incerta, raccogli i documenti prima di contestare la fattura.
Posso evitare del tutto i 120 €?
Puoi evitare la parcella dell’agenzia se una parte del contratto presenta direttamente la registrazione tramite RLI web e nessun incarico già concordato comporta comunque quel compenso. Non stai recuperando 120 € di imposta: nel caso di un contratto abitativo con cedolare secca, imposta di registro e bollo sul contratto sono sostituite già nel 2026. Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2, consultato il 25/09/2026.
Se la fattura indica un tributo che ritieni già sostituito dalla cedolare secca, prenota una verifica con un professionista Profund dalla pagina Contatti. Porta contratto, ricevuta RLI, fattura e incarico all’agenzia: serviranno a distinguere l’imposta dal compenso prima di una contestazione.
Fonti e aggiornamento
Le norme citate sono quelle in vigore nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 l’art. 3 del d.lgs. 23/2011 confluisce nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117), e l’art. 10 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 lascia il posto al testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123), la cui applicazione è stata rinviata al 2027. Su Normattiva entrambi gli articoli risultano in vigore fino al 31 dicembre 2026 (consultato il 30/09/2026).