Hai un lavoro da dipendente e un appartamento su Airbnb. Ad aprile apri il 730 e scopri che le tasse sull’affitto sono più alte del 21% che avevi messo in conto.
Oppure un altro host ti ha detto che con la partita IVA si paga il 5%, e ti chiedi se stai lasciando soldi sul tavolo.
O ancora, stai per prendere un secondo appartamento e non sai se cambia qualcosa.
Qui trovi tre esempi in euro. Per ognuno mettiamo a confronto, con gli stessi dati, cedolare secca, tassazione ordinaria IRPEF e partita IVA in regime forfettario. I calcoli seguono le regole in vigore per il 2026.
In breve
Con un solo appartamento la cedolare secca costa sempre meno della tassazione ordinaria. Però non costa solo il 21%. Un dipendente con 30.000 euro di stipendio paga 4.033 euro su 10.000 euro di canoni, non 2.100: il canone gli riduce le detrazioni. Il forfettario può costare meno, ma non si sceglie liberamente.
Il caso di partenza
Gli esempi usano sempre la stessa persona:
- lavoratore dipendente tutto l’anno, 30.000 euro di reddito da lavoro;
- un solo appartamento in affitto breve, a Roma (Regione Lazio);
- nessun familiare a carico, nessuna spesa da detrarre o dedurre;
- canoni lordi annui di 10.000, 25.000 oppure 50.000 euro, cioè quanto paga l’ospite, commissioni comprese.
Per ogni regime calcoliamo il costo fiscale dell’affitto: quanto paga in più di imposte e contributi rispetto a un anno senza affitto. Senza affitto questa persona paga 4.997,64 euro tra IRPEF netta (4.298,64) e addizionale regionale del Lazio (699).
Non sono compresi i costi di gestione dell’appartamento (commissioni, pulizie, utenze) né l’addizionale comunale di Roma: spieghiamo perché nella sezione dopo gli esempi.
Perché il 21% non è tutto il conto
La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le addizionali sul canone. Il canone però conta lo stesso quando si calcolano le detrazioni da lavoro dipendente: lo dice l’art. 3, comma 7, del d.lgs. 23/2011.
Le detrazioni scendono man mano che il reddito sale. Quella per lavoro dipendente si azzera sopra 50.000 euro (art. 13 TUIR). L’ulteriore detrazione di 1.000 euro introdotta nel 2025 si azzera sopra 40.000 euro (art. 1, comma 6, legge 207/2024).
Il nostro dipendente con 30.000 euro ha 2.801,36 euro di detrazioni. Con 10.000 euro di canoni il suo reddito “di riferimento” sale a 40.000 euro e le detrazioni scendono a 868,18 euro. Perde 1.933,18 euro, che si aggiungono ai 2.100 euro di cedolare.
Succede anche con l’IRPEF ordinaria e con il forfettario, ma con un peso diverso. I dettagli sono nell’articolo su cedolare secca e detrazioni da lavoro dipendente.
Le regole dei tre regimi, in una tabella
| Cedolare secca | Tassazione ordinaria IRPEF | Partita IVA forfettaria | |
|---|---|---|---|
| Su cosa si paga | Canone lordo intero | Canone meno il 5% (se supera la rendita catastale rivalutata) | 40% dei ricavi, meno i contributi INPS versati |
| Aliquota | 21% su un appartamento scelto da te, 26% sugli altri (DL 50/2017, art. 4, comma 2) | Scaglioni 23%, 33%, 43% (art. 11 TUIR) più addizionali | 5% per i primi 5 anni se hai i requisiti, poi 15% (legge 190/2014, commi 64 e 65) |
| Addizionali regionale e comunale | No | Sì | No |
| Contributi INPS | No | No | Sì, gestione commercianti, ridotti del 35% su domanda (legge 190/2014, comma 77) |
| Costi deducibili | Nessuno, commissioni comprese | Solo il 5% forfettario | Nessuno: il coefficiente del 40% li copre in modo forfettario |
| Conta per le detrazioni | Sì, il canone intero | Sì, il reddito tassato | Sì, il reddito forfettario |
| Quando si può usare | Fino a 2 appartamenti, solo alloggio | Fino a 2 appartamenti, solo alloggio | Solo con un’attività d’impresa vera, ricavi fino a 85.000 euro |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Il coefficiente del 40% vale per i servizi di alloggio, codici ATECO 55 (allegato 2 alla legge 145/2018, Agenzia delle Entrate). Quando il forfettario non è più possibile resta l’impresa in tassazione ordinaria, con contabilità e costi reali. Ne parliamo più avanti.
Esempio 1: 10.000 euro di canoni
| Voce | Cedolare 21% | IRPEF ordinaria | Forfettario 5% | Forfettario 15% |
|---|---|---|---|---|
| Imposta sul canone | 2.100,00 | 3.135,00 (IRPEF in più) | 167,80 | 503,41 |
| Addizionale regionale Lazio in più | 0,00 | 376,35 | 0,00 | 0,00 |
| Contributi INPS | 0,00 | 0,00 | 643,92 | 643,92 |
| Detrazioni perse | 1.933,18 | 1.827,27 | 460,88 | 460,88 |
| Costo fiscale dell’affitto | 4.033,18 | 5.338,62 | 1.272,60 | 1.608,21 |
| Ti restano dei 10.000 euro | 5.966,82 | 4.661,38 | 8.727,40 | 8.391,79 |
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Importi in euro. Per il forfettario la tabella usa i contributi INPS senza minimale, come prevede l’INPS per chi esercita attività di affittacamere (circolare 14/2026, punto 7). Se la tua attività non rientra in quel caso, paghi il contributo minimo: con la riduzione del 35% sono circa 3.000 euro l’anno. In quel caso il costo sale a 3.136,96 euro con il 5% e a 3.236,94 euro con il 15%.
Qui la cedolare costa 1.305 euro meno dell’IRPEF ordinaria. Il forfettario costa meno anche con il contributo minimo, ma solo se puoi davvero aprire un’attività d’impresa. I contributi INPS, poi, non sono del tutto persi: valgono per la pensione.
Se il tuo è il secondo appartamento, la cedolare è al 26%: il costo sale di 500 euro, a 4.533,18 euro.
Esempio 2: 25.000 euro di canoni
| Voce | Cedolare 21% | IRPEF ordinaria | Forfettario 5% | Forfettario 15% |
|---|---|---|---|---|
| Imposta sul canone | 5.250,00 | 8.212,50 (IRPEF in più) | 420,07 | 1.260,20 |
| Addizionale regionale Lazio in più | 0,00 | 850,88 | 0,00 | 0,00 |
| Contributi INPS | 0,00 | 0,00 | 1.598,64 | 1.598,64 |
| Detrazioni perse | 2.801,36 | 2.801,36 | 1.594,56 | 1.594,56 |
| Costo fiscale dell’affitto | 8.051,36 | 11.864,74 | 3.613,27 | 4.453,40 |
| Ti restano dei 25.000 euro | 16.948,64 | 13.135,26 | 21.386,73 | 20.546,60 |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Con 25.000 euro di canoni il reddito di riferimento supera 50.000 euro: con la cedolare e con l’IRPEF ordinaria le detrazioni da lavoro spariscono del tutto.
Anche qui il forfettario è calcolato senza minimale. Con il contributo minimo il costo diventa 4.647,85 euro (5%) o 5.347,83 euro (15%), sempre sotto la cedolare.
Al 26% la cedolare costerebbe 9.301,36 euro.
Esempio 3: 50.000 euro di canoni
| Voce | Cedolare 21% | IRPEF ordinaria | Forfettario 5% | Forfettario 15% |
|---|---|---|---|---|
| Imposta sul canone | 10.500,00 | 18.425,00 (IRPEF in più) | 840,51 | 2.521,52 |
| Addizionale regionale Lazio in più | 0,00 | 1.641,75 | 0,00 | 0,00 |
| Contributi INPS | 0,00 | 0,00 | 3.189,84 | 3.189,84 |
| Detrazioni perse | 2.801,36 | 2.801,36 | 2.524,42 | 2.524,42 |
| Costo fiscale dell’affitto | 13.301,36 | 22.868,11 | 6.554,77 | 8.235,79 |
| Ti restano dei 50.000 euro | 36.698,64 | 27.131,89 | 43.445,23 | 41.764,21 |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Qui il reddito forfettario (20.000 euro) supera il minimale INPS di 18.808 euro, quindi il contributo minimo non cambia il risultato.
Con l’IRPEF ordinaria il canone finisce nello scaglione del 43%: è il caso in cui la cedolare fa risparmiare di più, oltre 9.500 euro.
Cosa c’è fuori dai calcoli
Gli esempi confrontano imposte e contributi. Restano fuori alcune voci che nel tuo caso possono spostare il risultato.
Costi della partita IVA. Con la partita IVA ci sono il commercialista, il diritto annuale alla Camera di commercio, la SCIA in Comune e gli adempimenti dell’attività d’impresa. Su 10.000 euro di canoni questi costi possono mangiare buona parte del vantaggio.
Addizionale comunale di Roma. Si paga solo con l’IRPEF ordinaria, perché cedolare e forfettario la sostituiscono. Se la aggiungessimo, l’ordinaria costerebbe ancora di più. Non l’abbiamo inserita perché non abbiamo trovato su una fonte ufficiale l’aliquota 2026 di Roma.
Spese da detrarre. Con l’IRPEF ordinaria l’imposta lorda è più alta, quindi c’è più spazio per spese mediche, interessi del mutuo o bonus edilizi. Con la cedolare il canone non produce IRPEF. Se lo stipendio non basta a coprirle, una parte di queste detrazioni può restare inutilizzata.
Rendita catastale. Con l’IRPEF ordinaria si paga sul canone meno il 5% solo se è più alto della rendita catastale rivalutata. Per un affitto breve di solito è così, ma va controllato.
Anni successivi. Il 5% del forfettario dura al massimo cinque anni. Dal sesto anno vale la colonna del 15%.
Le commissioni di Airbnb si scaricano?
No, né con la cedolare secca né con l’IRPEF ordinaria. La cedolare si paga sull’intero importo del contratto (Agenzia delle Entrate). Se il portale trattiene la sua commissione dal canone che spetta a te, quella commissione fa parte del corrispettivo lordo e si tassa (circolare 24/E del 2017).
Con le pulizie vale la stessa regola: se le fai pagare all’ospite a forfait, entrano nella base. Restano fuori solo le spese che l’ospite paga direttamente, o che gli riaddebiti al costo effettivo.
Nel forfettario le commissioni non si scaricano una per una: il coefficiente del 40% presuppone che il 60% dei ricavi se ne vada in costi.
Per vedere quanto ti resta a notte, commissioni comprese, usa il calcolatore Airbnb 2026.
Quando la scelta non è libera
Dal terzo appartamento serve la partita IVA
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se nell’anno destini a questo uso al massimo due appartamenti. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, chiunque la eserciti (legge 178/2020, art. 1, comma 595, modificato dalla legge 199/2025, art. 1, comma 17). Fino al 2025 il limite era di quattro.
Con tre appartamenti, quindi, la cedolare esce dal confronto. Restano il forfettario, se hai i requisiti, o l’impresa in regime ordinario. Come contare gli appartamenti lo spieghiamo nell’articolo su cosa cambia dal terzo appartamento.
I servizi che offri
L’affitto breve comprende la biancheria e la pulizia dei locali (DL 50/2017, art. 4, comma 1). Per pulizia si intende quella di fine soggiorno. La pulizia quotidiana durante il soggiorno è un servizio in più, come in albergo, e ti fa uscire dall’affitto breve.
La colazione si può offrire senza partita IVA solo con la licenza di bed and breakfast non imprenditoriale. Senza quella licenza, colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche richiedono la partita IVA (circolare 24/E del 2017).
Il forfettario non si sceglie solo per pagare meno
Con uno o due appartamenti la partita IVA non è un’opzione fiscale da spuntare in dichiarazione. Serve un’attività d’impresa vera, inquadrata secondo le regole della tua Regione, con iscrizione alla Camera di commercio e all’INPS. Gli esempi qui sopra mostrano quanto costa ogni regime, non quale ti spetta.
I limiti del forfettario
- Ricavi: fino a 85.000 euro nell’anno precedente. Se superi 100.000 euro esci dal regime già nell’anno in corso (legge 190/2014, commi 54 e 71).
- Stipendio: nel 2026 non puoi usare il forfettario se nel 2025 hai avuto redditi da lavoro dipendente sopra 35.000 euro, salvo che il rapporto sia cessato (legge 207/2024, art. 1, comma 12).
- Aliquota del 5%: solo se nei tre anni prima non hai avuto un’attività d’impresa o professionale e la nuova attività non prosegue un lavoro precedente (legge 190/2014, comma 65).
Oltre questi limiti resta l’impresa in regime ordinario: IRPEF a scaglioni sull’utile vero, costi deducibili, IVA e contabilità. Quel confronto si fa sui numeri della tua attività.
Come leggere questi numeri per il tuo caso
Gli esempi sono stime. Bastano uno stipendio diverso, un familiare a carico, un mutuo o un secondo immobile per cambiare l’ordine dei regimi.
Prima di decidere, raccogli:
- la Certificazione Unica del lavoro e quella di Airbnb o Booking;
- i canoni lordi incassati nell’anno, appartamento per appartamento;
- la rendita catastale di ogni immobile;
- i servizi che offri agli ospiti, oltre all’alloggio;
- le spese che porti in detrazione nel 730.
Con questi dati si può fare un confronto preciso sul tuo caso. Se vuoi farlo con noi, prenota una prima consulenza: partiamo dai tuoi numeri e ti diciamo quale regime puoi usare e quanto ti costa.
Domande frequenti
Ho un solo appartamento su Airbnb e un lavoro da dipendente: conviene la cedolare secca o l’IRPEF? Nei tre esempi la cedolare secca costa sempre meno: da 1.305 euro in meno con 10.000 euro di canoni a oltre 9.500 euro in meno con 50.000 euro. Con l’IRPEF ordinaria paghi la tua aliquota più alta e anche le addizionali.
Perché pago più del 21% se ho scelto la cedolare secca? Perché il canone, anche se tassato a parte, conta per calcolare le detrazioni da lavoro dipendente (art. 3, comma 7, d.lgs. 23/2011). Più canoni incassi, più detrazioni perdi. Con 30.000 euro di stipendio e 10.000 euro di canoni le detrazioni scendono di 1.933 euro.
Posso aprire la partita IVA anche se ho un solo appartamento? Solo se l’attività è davvero un’impresa, organizzata e inquadrata secondo le regole della Regione. Non basta preferire il forfettario perché costa meno. Con tre o più appartamenti, invece, l’attività si presume d’impresa per legge.
Le commissioni di Airbnb si scaricano con la cedolare secca? No. La cedolare si paga sull’intero importo del contratto. Se il portale trattiene la commissione dal tuo canone, quella somma resta nel corrispettivo lordo tassato (circolare 24/E del 2017).
Con la partita IVA forfettaria devo pagare l’INPS anche se guadagno poco? Per l’attività di affittacamere l’INPS non chiede il contributo minimo: paghi una percentuale sul reddito vero (circolare INPS 14/2026). Negli altri casi c’è un minimo annuo: nel 2026 è di 4.611,64 euro, circa 3.000 euro con la riduzione del 35% per i forfettari.
Se sono dipendente posso usare il forfettario per l’affitto breve? Sì, se nel 2025 i tuoi redditi da lavoro dipendente non hanno superato 35.000 euro. Il limite vale per il 2025 e il 2026 (legge 207/2024, art. 1, comma 12). Restano le altre condizioni, a partire da un’attività d’impresa reale.
Fonti
Tutte consultate il 17 ottobre 2026, nel testo vigente a quella data.
- Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, Normattiva: definizione di locazione breve, aliquote 21% e 26%, ritenuta dei portali.
- D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, Normattiva: cedolare secca sostitutiva di IRPEF e addizionali, rilevanza per detrazioni e ISEE.
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595, Normattiva, e legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, commi 3 e 17, Normattiva: limite di due appartamenti dal 2026 e aliquota IRPEF del 33%.
- TUIR, art. 11, art. 13 e art. 37, comma 4-bis, Normattiva: scaglioni IRPEF, detrazione per lavoro dipendente, riduzione del 5%.
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, commi 6 e 12, Normattiva: ulteriore detrazione per i dipendenti e limite di 35.000 euro per il forfettario.
- Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, commi 54-89, Normattiva: regime forfettario e riduzione contributiva del 35%.
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca: base imponibile e limite dei due appartamenti.
- Agenzia delle Entrate, Regime forfetario: le regole: requisiti, limite di 35.000 euro per il 2025 e 2026, deduzione dei contributi.
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017: servizi compatibili con l’affitto breve, commissioni nel corrispettivo lordo.
- INPS, circolare n. 14 del 9 febbraio 2026: contributi 2026 di artigiani e commercianti, minimale, affittacamere, riduzione per i forfettari.
- Regione Lazio, Addizionale regionale IRPEF 2026: aliquote e detrazione di 60 euro.