Risposta breve: no. Al 18 settembre 2026 l’Unione europea non ha imposto un tetto alle notti né un divieto generalizzato. La Commissione ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta che definisce quando Stati, Regioni e Comuni potrebbero introdurre limiti locali, mirati e proporzionati nelle aree dove gli affitti brevi aggravano lo stress abitativo.

La differenza è importante. Bruxelles non decide quante notti si possono affittare a Roma, Firenze o Venezia. Definisce le condizioni che un’autorità locale dovrebbe rispettare se volesse limitare gli affitti brevi per proteggere l’offerta abitativa.

E quelle condizioni sono piuttosto precise.

Non esiste ancora un tetto europeo agli affitti brevi. Esiste una proposta che darebbe regole comuni ai limiti decisi dalle autorità nazionali e locali.

I quattro dati da ricordare

La proposta può essere riassunta con quattro soglie verificabili:

  • 8 anni di reddito per acquistare un’abitazione media, come principale soglia economica per identificare lo stress abitativo;
  • 3 anni di impatto negativo significativo degli affitti brevi sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni;
  • 5 anni di durata massima per una restrizione, prima di un nuovo esame delle condizioni;
  • abitazione principale distinta dagli altri immobili, quando il limite è giustificato esclusivamente dalla tutela dell’offerta abitativa.

Questi numeri non attivano automaticamente un divieto. Servono a delimitare e motivare l’eventuale decisione dell’autorità competente.

Che cosa è stato proposto il 9 settembre 2026

La proposta COM(2026) 599 istituisce un quadro comune per le misure dirette a tutelare disponibilità e accessibilità economica delle abitazioni.

Il testo riguarda due tipi di intervento:

  • restrizioni all’accesso o alla prestazione di servizi di locazione breve in immobili residenziali diversi dall’abitazione principale dell’host;
  • restrizioni all’acquisto o all’uso di terreni e abitazioni destinati a finalità diverse dalla residenza principale.

Questo secondo punto allarga il discorso. Il testo non guarda soltanto agli annunci su Airbnb o Booking. Comprende anche seconde case, immobili acquistati come investimento e abitazioni lasciate vuote per periodi prolungati, quando questi usi contribuiscono allo stress abitativo.

Non obbliga però nessun Comune a introdurre un limite e non attribuisce poteri che l’autorità non possieda già secondo il diritto nazionale. Offre un quadro europeo entro il quale esercitare quei poteri.

Il contesto politico è più ampio. Nella pagina informativa aggiornata il 10 settembre 2026, la Commissione indica che oltre il 50% dei residenti nelle città considera la casa un problema immediato e urgente. La proposta parte da questa pressione generale, ma richiede comunque verifiche locali prima di qualsiasi restrizione.

È già una legge in vigore?

No. Alla data di pubblicazione di questo articolo si tratta di una proposta della Commissione europea, identificata dalla procedura legislativa 2026/0268(COD).

Il testo deve essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio e può ancora essere modificato. Soltanto dopo l’approvazione e la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea il regolamento diventerebbe direttamente applicabile negli Stati membri.

Oggi, quindi, non esiste una nuova limitazione europea che obblighi un proprietario a ridurre le notti o a chiudere un alloggio. Il testo indica però quali condizioni potrebbero governare i prossimi interventi locali.

Il nuovo quadro, nella versione proposta, non si applicherebbe automaticamente alle misure adottate prima della sua entrata in vigore. Le autorità potrebbero comunque decidere di riesaminarle secondo le nuove regole.

Quando un’area può essere considerata sotto stress abitativo

Non basta che una città abbia molti turisti o molti annunci online.

L’autorità competente deve delimitare l’area e verificare alcuni indicatori. Il principale è il rapporto tra il prezzo di un’abitazione media e il reddito disponibile pro capite.

Secondo l’articolo 6, l’area può rientrare nella definizione quando:

  • servono almeno otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un’abitazione media;
  • il rapporto tra prezzi e redditi è cresciuto nei dieci anni più recenti;
  • senza interventi, lo stress abitativo difficilmente diminuirebbe nei tre anni successivi, considerando popolazione, domanda e offerta di abitazioni.

Se il rapporto raggiunge o supera dieci anni di reddito, non serve dimostrare anche che sia aumentato nel decennio precedente.

La zona può essere un quartiere, un Comune, un’area metropolitana, una zona rurale o una sua parte. Non deve quindi coincidere con l’intero territorio comunale.

Per chi investe, questo entra direttamente nella valutazione dell’immobile. Due appartamenti distanti poche strade potrebbero trovarsi, in futuro, in zone soggette a regole diverse.

Lo stress abitativo non basta per limitare gli affitti brevi

Anche dopo aver classificato una zona come area sotto stress, l’autorità non può attribuire automaticamente il problema agli affitti brevi.

Per introdurre una restrizione deve dimostrare che l’attività di locazione breve ha prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti.

Deve poi provare che una misura meno restrittiva non raggiungerebbe lo stesso risultato in un tempo ragionevole.

Il regolamento proposto richiede inoltre che la misura:

  • sia limitata alla zona interessata;
  • non discrimini in base alla nazionalità o allo Stato di stabilimento;
  • colpisca soprattutto le forme di attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, sottraggono più facilmente immobili al mercato residenziale;
  • preveda regole transitorie adeguate quando incide su situazioni già legittimamente avviate;
  • possa essere contestata davanti a un giudice.

La sola presenza di molti annunci, quindi, non sarebbe sufficiente. Servirebbe un’analisi pubblica, fondata su dati verificabili, che colleghi quella specifica attività alla pressione abitativa della zona.

Quali limitazioni potrebbero arrivare

Non esiste un elenco di misure che ogni Stato dovrà applicare. Le autorità conserverebbero la scelta, nei limiti dei poteri previsti dall’ordinamento nazionale.

La valutazione d’impatto della Commissione prende in esame strumenti già utilizzati in varie città europee:

  • un numero massimo di notti affittabili ogni anno;
  • autorizzazioni preventive o licenze;
  • tetti alle nuove registrazioni quando la concentrazione degli alloggi brevi supera una soglia;
  • zone nelle quali non vengono rilasciate nuove autorizzazioni;
  • regole più severe per seconde case e immobili non utilizzati come abitazione principale;
  • limiti collegati al numero di unità gestite dallo stesso host.

Non significa che tutte queste misure saranno introdotte in Italia. Se il regolamento venisse approvato, un Comune potrebbe però difendere più facilmente una misura locale fondata su dati, purché necessaria e proporzionata.

La Corte di giustizia aveva già aperto questa strada nella sentenza Cali Apartments del 22 settembre 2020. La Corte ha riconosciuto che la scarsità di alloggi accessibili destinati alla locazione a lungo termine può giustificare un regime di autorizzazione preventiva per gli affitti brevi. La nuova proposta tenta di rendere più uniforme il modo in cui questa valutazione viene svolta.

L’abitazione principale è esclusa dai nuovi limiti UE?

Le restrizioni adottate esclusivamente per tutelare l’accessibilità e la disponibilità delle case, nel quadro della proposta, riguarderebbero gli immobili diversi dall’abitazione principale dell’host.

La Commissione parte dall’idea che affittare per brevi periodi la casa in cui si vive abitualmente non sottragga, di norma, un’intera abitazione al mercato residenziale.

Questo non rende l’abitazione principale immune da ogni regola. Registrazione, sicurezza, obblighi fiscali, disciplina condominiale e misure adottate per altre ragioni di interesse pubblico restano un tema distinto. L’esclusione riguarda soltanto le restrizioni fondate sullo stress abitativo disciplinate da questa proposta.

Che cosa cambia rispetto al regolamento europeo sui dati

Il Regolamento UE 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, disciplina registrazione e condivisione dei dati delle locazioni brevi. Serve a far conoscere alle autorità chi offre l’alloggio, dove si trova e con quale intensità viene affittato.

Quel regolamento non stabilisce tetti alle notti e non vieta gli affitti brevi.

L’Affordable Housing Act utilizza però proprio quei dati come base per eventuali misure locali. Prima arriva la fotografia del mercato. Poi, se i dati dimostrano un impatto negativo continuato, può arrivare la restrizione.

Per l’Italia significa che strumenti come CIN, BDSR e flussi trasmessi dalle piattaforme acquistano un peso ulteriore. Non servono soltanto a controllare la regolarità del singolo annuncio. Possono contribuire a misurare concentrazione, frequenza e carattere commerciale dell’offerta in una determinata zona.

Quanto possono durare i limiti

La proposta fissa una durata massima di cinque anni. Entro quel termine l’autorità deve verificare di nuovo se esistono ancora lo stress abitativo, il contributo negativo degli affitti brevi e la necessità della misura.

Se le condizioni non ci sono più, il limite deve essere ritirato. Se persistono, può essere prorogato dopo il riesame.

Anche le motivazioni devono essere pubbliche. L’autorità deve indicare il perimetro esatto della zona, la durata della misura e le analisi che la giustificano.

Il rischio regolatorio non scompare, ma diventa più leggibile e contestabile.

Che cosa significa per proprietari e property manager

Il testo guarda con particolare attenzione alle attività che hanno scala, frequenza o carattere commerciale. Un host che offre più abitazioni non principali è quindi più esposto di chi affitta occasionalmente una stanza nella propria casa. Un property manager subirebbe gli effetti in modo indiretto, attraverso gli immobili e i proprietari del portafoglio gestito.

Per chi gestisce o acquista immobili, la verifica non può più fermarsi a rendimento, fiscalità e conformità dell’annuncio. Bisogna osservare anche la zona.

Conviene iniziare a raccogliere, immobile per immobile:

  1. la distinzione tra abitazione principale, seconda casa e immobile detenuto per investimento;
  2. il numero di notti vendute e la continuità dell’attività;
  3. la concentrazione del portafoglio nei singoli quartieri;
  4. la durata residua dei contratti di gestione e le clausole previste in caso di nuove restrizioni;
  5. la possibilità economica di passare alla locazione transitoria o a lungo termine.

Per un property manager il problema potrebbe non essere un divieto esteso a tutta la città. Potrebbe essere una regola circoscritta alla zona in cui si concentra gran parte del portafoglio.

Che cosa potrebbe accadere a Roma

La proposta non dichiara Roma area sotto stress e non introduce oggi un limite nella Capitale.

Potrebbe però rendere più importante il lavoro già avviato sulla mappatura della saturazione turistica e sulle nuove regole urbanistiche per gli affitti brevi. Se una futura misura comunale fosse motivata dalla scarsità di abitazioni, servirebbero dati capaci di dimostrare sia lo stress della zona sia il contributo specifico delle locazioni brevi.

Il risultato potrebbe essere una regolazione per quartiere, non una regola identica per tutta Roma. Una zona ad alta concentrazione turistica potrebbe ricevere limiti sulle nuove autorizzazioni, mentre altre parti della città potrebbero restarne fuori.

È una possibilità, non una decisione già presa. Confondere le due cose porterebbe a valutazioni immobiliari sbagliate in entrambe le direzioni: troppo allarmistiche per alcune zone, troppo tranquille per altre.

Domande frequenti sulle limitazioni UE agli affitti brevi

L’Unione europea ha vietato gli affitti brevi?

No. Al 18 settembre 2026 non esiste un divieto europeo generalizzato né un tetto europeo alle notti. L’Affordable Housing Act è una proposta che stabilisce le condizioni entro cui le autorità nazionali e locali potrebbero introdurre restrizioni mirate nelle aree sotto stress abitativo.

Quando un’area può essere considerata sotto stress abitativo?

Secondo la proposta, il criterio principale è un rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pro capite pari ad almeno otto anni, insieme alla crescita del rapporto negli ultimi dieci anni e alla previsione che il problema non diminuisca nei tre anni successivi. Con un rapporto pari o superiore a dieci, la crescita decennale non deve essere dimostrata.

Quali limiti agli affitti brevi potrebbero introdurre le autorità locali?

La proposta non impone un elenco unico. Le autorità potrebbero valutare tetti alle notti, autorizzazioni preventive, limiti alle nuove registrazioni o regole più severe per seconde case e portafogli con più immobili, purché la misura sia necessaria, proporzionata, territorialmente mirata e fondata su dati.

L’abitazione principale può essere soggetta ai nuovi limiti UE?

Le restrizioni adottate esclusivamente per proteggere disponibilità e accessibilità delle abitazioni riguarderebbero gli immobili diversi dall’abitazione principale dell’host. Resterebbero comunque applicabili gli altri obblighi previsti dalla normativa fiscale, amministrativa, di sicurezza e condominiale.

Quanto potrebbero durare le restrizioni agli affitti brevi?

La proposta prevede una durata massima di cinque anni. Alla scadenza, l’autorità dovrebbe riesaminare lo stress abitativo, il contributo negativo degli affitti brevi e la necessità della misura. Il limite potrebbe essere prorogato soltanto se le condizioni risultassero ancora presenti.

Che cosa monitorare adesso

Il primo elemento da seguire è l’iter europeo della proposta 2026/0268(COD). Subito dopo vengono le scelte italiane sui poteri di Regioni e Comuni e le mappe locali dello stress abitativo.

Per chi sta valutando un acquisto, il tema merita già spazio nella due diligence. Un rendimento calcolato su dieci anni non può ignorare una proposta che consente misure territoriali di durata quinquennale, soprattutto quando l’immobile si trova in una zona turistica con prezzi molto distanti dai redditi locali.

Per stimare il rischio non basta sapere che una città ha molti visitatori. Bisogna capire se la zona soddisfa i criteri europei, se gli affitti brevi hanno inciso sul mercato residenziale e quale misura meno restrittiva potrebbe essere adottata.

Come abbiamo verificato le informazioni

L’analisi distingue tre livelli: le norme già applicabili, la proposta legislativa ancora modificabile e gli scenari locali che potrebbero derivarne. Sono stati confrontati il testo COM(2026) 599, la valutazione d’impatto della Commissione, il Regolamento UE 2024/1028 e la sentenza Cali Apartments della Corte di giustizia.

Le ipotesi su Roma sono indicate come possibilità e non come decisioni già adottate. La verifica è aggiornata al 18 settembre 2026.

Fonti ufficiali consultate

Questo articolo descrive una proposta legislativa ancora soggetta a modifiche e non sostituisce l’analisi legale, fiscale o immobiliare del singolo caso.