Hai messo la casa online, il prezzo è in linea con la zona, ma le visite all’annuncio non diventano prenotazioni. Oppure le foto le hai fatte tu una sera d’inverno, con le luci accese e il telefono in verticale, e la camera da letto sembra più piccola di quanto è. Magari un ospite ti ha scritto «la casa è molto più bella dal vivo»: un complimento che, letto bene, dice che l’annuncio ti fa perdere prenotazioni.

Sono situazioni comuni. Le foto sono la prima cosa che l’ospite guarda, spesso prima del prezzo. Qui vediamo quando conviene un fotografo professionista e quanto costa a Roma. Poi come preparare la casa, quali scatti chiedere e cosa scrivere nel contratto. Se il budget è basso, trovi anche come fare da solo.

In breve

A Roma un fotografo per un annuncio di affitto breve costa in media da 140 a 500 euro, secondo ProntoPro. Prima dello scatto serve una pulizia accurata e la casa in ordine. Chiedi almeno una foto per ogni stanza, foto orizzontali e grandi. Nel contratto scrivi numero di foto, tempi di consegna e diritti d’uso.

Le foto fanno davvero la differenza?

Su questo i dati indipendenti sono pochi. Il dato più solido viene da Airbnb, che vende un proprio servizio fotografico e quindi va letto con questa premessa.

Sulla pagina del programma di fotografia professionale, Airbnb dichiara che:

  • gli host che hanno usato il servizio hanno guadagnato il 21% in più rispetto a host della stessa zona che non lo hanno usato. Il confronto riguarda oltre 14.700 annunci con il servizio e oltre 62.300 senza, nel periodo 2024-2025;
  • gli stessi annunci hanno ricevuto in media il 19% di prenotazioni in più;
  • l’85% degli host ha recuperato il costo del servizio con una sola notte prenotata, su un campione di 39.270 host.

Airbnb stessa precisa che sono medie globali e non risultati garantiti. Sul singolo annuncio l’effetto può essere più alto, più basso o nullo. In giro si leggono anche numeri più grandi, come «fino al 40% di entrate in più». Nelle guide che abbiamo letto non hanno una fonte verificabile, quindi non li usiamo.

Facciamo un conto. Se il servizio costa 250 euro e una notte nella tua casa ne vale 120, bastano poco più di due notti in più in un anno per ripagarlo.

Quando conviene un fotografo e quando bastano le tue foto

Il fotografo conviene soprattutto se:

  • la casa ha stanze piccole o poco luminose, dove il telefono deforma o scurisce;
  • sei in una zona con molti annunci simili, come il centro di Roma, e devi farti notare nella prima foto;
  • hai appena ristrutturato o arredato e vuoi far vedere il lavoro fatto;
  • gestisci più appartamenti e vuoi foto con uno stile uniforme.

Le tue foto possono bastare se la casa è luminosa e hai un telefono recente. Ci vuole però una mattina di lavoro, seguendo le regole che trovi più sotto.

Quanto costa un fotografo per l’annuncio

I prezzi variano molto. Contano metri quadri, numero di foto, tempi di consegna ed extra come video, tour virtuale o drone. Queste sono le fasce pubbliche che abbiamo trovato, consultate il 17 ottobre 2026.

FonteCosa misuraFascia indicata
ProntoPro, RomaFotografo Airbnb, fascia media140-500 €
ProntoPro, RomaEsempio reale: 1 appartamento a Trastevere, 20 foto (27/08/2026)250 €
ProntoPro, RomaFotografo immobiliare, fascia media100-750 €
ProntoPro, ItaliaFotografo immobiliare, fascia media100-800 €
Cronoshare, ItaliaServizio fotografico immobiliare (pagina aggiornata al 10/01/2026)70-200 €
Cronoshare, ItaliaFoto extra / consegna urgenteda 5 € / da 30 €
Listini pubblici di fotografi a RomaPacchetti base da 15-25 foto, consegna in 48-72 ore90-125 €
Listini pubblici di fotografi a RomaFascia alta, a tempo (3 ore di servizio)da 550 €

Scorri di lato per vedere tutta la tabella.

Prezzi indicativi, IVA e trasferta da verificare nel preventivo. Le fasce delle piattaforme si basano sulle richieste ricevute, non sono tariffe fisse.

Anche Airbnb offre un servizio fotografico professionale in alcune città, con un fotografo locale e 15-25 foto ritoccate a seconda della grandezza della casa. Il costo si vede solo dopo aver verificato l’idoneità e viene trattenuto dai compensi futuri. Le foto però finiscono direttamente sull’annuncio Airbnb: Airbnb non le invia all’host, che può solo scaricarle dalla pagina dell’annuncio. Se pubblichi anche su Booking o su un tuo sito, valuta bene questo punto.

Come scegliere il fotografo

Un buon fotografo di matrimoni non è per forza un buon fotografo di interni. Prima di chiedere un preventivo:

  • guarda il portfolio di interni, meglio se di appartamenti simili al tuo per dimensione e luce. Controlla che le stanze sembrino reali e non stirate dal grandangolo;
  • chiedi foto di case per affitti brevi, non solo di case in vendita. Per la vendita conta la stanza vuota, per un soggiorno conta far capire come si vive lì;
  • leggi le recensioni di altri host o property manager della zona. Il passaparola tra host conta;
  • chiedi due o tre preventivi con le stesse richieste, così sono confrontabili.

Cosa chiedere nel preventivo e nel contratto

Il punto che si dimentica più spesso sono i diritti sulle foto. Per la legge sul diritto d’autore, il fotografo ha il diritto esclusivo sulle sue foto. Quando però fotografa cose che il committente ha in possesso, come la tua casa, quel diritto passa a chi commissiona, salvo patto contrario (art. 88, legge 633/1941). Molti fotografi scrivono proprio un patto contrario, cioè una licenza d’uso con limiti. Per non avere sorprese, metti tutto per scritto.

Checklist del contratto:

  • Numero di foto consegnate e se le foto in più si pagano a parte.
  • Formato e dimensione: orizzontali, almeno 1.200 x 800 pixel e file sotto i 10 MB, come suggerisce Airbnb. Chiedi anche una versione ad alta risoluzione per il tuo sito.
  • Tempi di consegna: nei listini consultati vanno da 48 a 72 ore. Se paghi l’urgenza, scrivilo.
  • Ritocco incluso: luce, colori, linee dritte. Niente ritocchi che cambiano la casa, come una vista che non c’è.
  • Diritti d’uso: su quali canali (Airbnb, Booking, sito, social, pubblicità), per quanto tempo, se puoi passarle a un co-host o a un property manager e se restano valide se vendi o cambi gestore.
  • Firma sulle foto: se il fotografo chiede di essere citato, concorda dove. Airbnb e gli altri portali non vogliono scritte o loghi sulle immagini.
  • Annullamento e rinvio: cosa succede se piove o la casa non è pronta.
  • Extra: video, tour virtuale, foto al tramonto, drone. Il drone richiede un pilota in regola con le norme ENAC: chiedilo.
  • Fattura: serve se vuoi provare a dedurre la spesa (vedi sotto).

Come preparare la casa prima del servizio

Il giorno dello scatto la casa deve essere come la trova l’ospite all’arrivo. Il momento giusto è subito dopo la pulizia di fine soggiorno, fatta con cura.

Questa checklist riprende la guida di preparazione che Airbnb dà agli host prima del suo servizio fotografico, con qualche aggiunta pratica.

In tutta la casa

  • Apri tende, persiane e imposte.
  • Cambia le lampadine bruciate e chiedi al fotografo se tenere le luci accese o spente: dipende da come lavora.
  • Nascondi cavi, caricabatterie, telecomandi, prodotti per la pulizia e oggetti personali.
  • Togli foto di famiglia e documenti in vista.

Camera da letto

  • Letto fatto con lenzuola stirate, bordi del piumone paralleli al pavimento.
  • Due cuscini per ospite, sprimacciati.
  • Comodini e cassettiere sgombri, armadi vuoti dai vestiti.

Bagno

  • Asciugamani piegati o appesi in modo ordinato.
  • Specchi, vetri e rubinetti senza aloni.
  • Tavoletta abbassata, rotolo nuovo, tenda o porta della doccia aperta.

Cucina e soggiorno

  • Piani di lavoro liberi, tranne due o tre elettrodomestici che gli ospiti useranno (macchina del caffè, bollitore).
  • Cuscini del divano in ordine, sedie allineate al tavolo.
  • Niente cibo in vista.

Esterni (balcone, terrazzo, giardino)

  • Spazza, togli tubi, attrezzi e stendini.
  • Sistema tavolo e sedie come se un ospite stesse per uscire.

Una cosa da evitare: non apparecchiare una colazione se non la offri. La foto crea un’aspettativa. E ricorda che nell’affitto breve la colazione senza partita IVA si può offrire solo con una licenza di B&B non imprenditoriale.

Quali scatti servono

Airbnb organizza le foto in un tour fotografico, stanza per stanza. Ogni stanza o spazio deve avere almeno una foto per comparire nel tour. Le prime cinque foto sono quelle che l’ospite vede subito nell’annuncio. La prima è quella che compare nei risultati di ricerca.

Lista degli scatti da chiedere al fotografo:

  • Foto di copertina: l’inquadratura più forte, di solito il soggiorno o la camera con la luce migliore.
  • Soggiorno: una foto larga e una dal lato opposto.
  • Ogni camera da letto: una larga e un dettaglio del letto.
  • Ogni bagno: una foto intera, una della doccia o della vasca.
  • Cucina: una larga e un dettaglio di piano cottura ed elettrodomestici.
  • Zona pranzo: che si veda quante persone ci stanno.
  • Esterni: balcone, terrazzo, vista dalla finestra se è un punto di forza.
  • Ingresso e scale: utili per chi ha bagagli o difficoltà di movimento.
  • Dettagli utili: postazione di lavoro, lavatrice, aria condizionata, culla, accessi senza gradini.
  • Edificio e strada: aiutano l’ospite a riconoscere il portone al check-in.

Airbnb consiglia di alternare foto larghe, a media distanza e di dettaglio. Il fotografo di solito scatta due o tre foto per stanza. Nel listino di uno dei fotografi romani consultati c’è la stessa regola: circa tre foto per stanza.

Dopo il caricamento, aggiungi le didascalie per quello che la foto non mostra: «il divano diventa letto matrimoniale», «la camera 2 è al piano di sopra con bagno privato».

Se il budget è basso: le foto fatte da te

Con un telefono recente e un po’ di metodo si ottengono foto pulite. Le regole che Airbnb dà agli host:

  • Scatta di giorno, nell’ora con più luce in casa. Niente flash.
  • Tieni il telefono in orizzontale: nei risultati di ricerca le foto vengono ritagliate e le verticali rendono poco.
  • Telefono dritto, all’altezza del petto, senza inclinarlo verso l’alto o verso il basso. Attiva la griglia per tenere dritte le linee.
  • Scatta dagli angoli della stanza per far vedere lo spazio intero.
  • Ritocca poco: luminosità, contrasto, raddrizzamento. Niente filtri.
  • Carica foto grandi: almeno 1.024 x 683 pixel secondo il Centro assistenza, almeno 1.200 x 800 secondo la guida per gli host. Usa la misura più grande.

Una via di mezzo: fai tu le foto di dettaglio e dei piccoli spazi e paga il fotografo solo per le cinque foto principali. Chiedi se fa un pacchetto ridotto.

La spesa del fotografo si può dedurre?

Dipende da come sono tassati gli incassi dell’affitto breve.

  • Cedolare secca: l’imposta del 21% (26% dal secondo immobile) si calcola sul canone. I costi, compreso il fotografo, non si deducono.
  • Irpef ordinaria, proprietario senza partita IVA: il reddito è il canone ridotto del 5% in modo forfettario. Le spese reali, fotografo compreso, non si sottraggono.
  • Partita IVA in regime ordinario: la spesa di solito è un costo deducibile dell’attività, con fattura intestata a te.
  • Partita IVA in regime forfettario: il reddito si calcola con un coefficiente fisso, quindi i singoli costi non si deducono.

Sublocatori e comodatari tassati con l’Irpef ordinaria seguono regole diverse: ne parliamo nell’articolo su affitto breve in sublocazione o comodato. Per capire quale regime conviene sui tuoi numeri puoi partire dal calcolatore Airbnb 2026.

Domande frequenti

Quanto costa un fotografo per un appartamento su Airbnb a Roma?

Sulla piattaforma ProntoPro la fascia media per un fotografo Airbnb nella zona di Roma va da 140 a 500 euro (pagina consultata il 17 ottobre 2026). Una richiesta reale per un appartamento a Trastevere, 20 foto, è stata quotata 250 euro. Alcuni listini pubblici di fotografi romani partono da 90-125 euro per 15-25 foto. Il prezzo sale con i metri quadri, il numero di foto e gli extra come video o drone.

Le foto fatte con il telefono vanno bene?

Sì, se sono fatte bene. Airbnb stesso dice che la fotocamera del telefono può dare ottimi risultati e chiede foto orizzontali di almeno 1.024 x 683 pixel, meglio se più grandi. Servono luce naturale, casa in ordine, telefono dritto e nessun flash. Il professionista fa la differenza su luce, angoli e stanze piccole.

Le foto del fotografo sono mie?

Non in automatico per ogni uso. La legge sul diritto d’autore (art. 88, legge 633/1941) dà il diritto sulle foto di cose che hai in possesso a chi le commissiona, salvo patto contrario. Però i fotografi spesso prevedono nel contratto una licenza con limiti. Fatti scrivere dove puoi usarle (portali, sito, social), per quanto tempo e se puoi passarle a un gestore.

Posso scaricare la spesa del fotografo dalle tasse?

Dipende dal regime. Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul canone senza dedurre i costi, quindi il fotografo non si scarica. Con l’Irpef ordinaria il proprietario ha solo la riduzione forfettaria del 5% sul canone. Con partita IVA in regime ordinario la spesa è di solito deducibile come costo dell’attività. Nel forfettario no, perché il reddito si calcola con un coefficiente.

Ogni quanto vanno rifatte le foto?

Quando la casa cambia: nuovi arredi, una stanza ridipinta, un comfort in più o in meno. Le foto devono mostrare la casa com’è oggi. Se l’ospite trova qualcosa di diverso, il problema arriva nelle recensioni.

Il prossimo passo

Le foto portano le prenotazioni, ma quanto ti resta dipende anche da tasse, commissioni e regime scelto. Se vuoi fare i conti sul tuo appartamento, puoi parlarne con un professionista Profund o leggere come seguiamo proprietari e gestori di affitti brevi.

Fonti