Vivi in affitto in un bilocale vicino al centro e ti sei chiesto se puoi metterlo su Airbnb quando sei via. Oppure tuo padre ha un appartamento vuoto e ti ha detto: «Usalo tu, affittalo ai turisti, i soldi tienili». O magari hai già cominciato, il portale ti ha trattenuto il 21% e adesso non sai cosa scrivere nella dichiarazione, perché la casa non è tua.

Sono casi frequenti, e la legge li ammette. L’affitto breve può farlo anche chi ha la casa in affitto (sublocazione) o in uso gratuito (comodato). Prima di pubblicare l’annuncio, però, ci sono due condizioni da rispettare. E alcune regole fiscali cambiano rispetto al proprietario.

In breve

Puoi fare affitti brevi in una casa che hai in affitto o in comodato solo con il permesso del proprietario. Gli incassi li dichiari tu, come redditi diversi, e puoi scegliere la cedolare secca sull’importo lordo. Il portale trattiene il 21%. Il proprietario dichiara solo la rendita catastale. Dal terzo appartamento si presume l’attività d’impresa.

Posso fare affitti brevi in una casa che ho in affitto?

Sì, ma serve il consenso del proprietario. Per le abitazioni la regola è nell’art. 2 della legge 392/1978. Chi è in affitto non può sublocare tutta la casa senza il consenso del locatore. Può sublocarne una parte, salvo patto contrario nel contratto. In quel caso deve mandare al proprietario una raccomandata che indica chi entra, per quanto tempo e quali stanze.

Mettere tutto l’appartamento su Airbnb è una sublocazione totale. Quindi serve il sì del proprietario, meglio per scritto. Il Codice civile (art. 1594) dice che il conduttore può sublocare «salvo patto contrario». Per le abitazioni, però, vale la regola più stretta della legge 392/1978.

Prima di tutto rileggi il contratto. Molti contratti contengono una clausola che vieta la sublocazione o limita l’uso della casa ad abitazione personale. Se c’è, senza un accordo scritto con il proprietario non puoi procedere.

Cosa rischi se subaffitti senza permesso

Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, cioè mandarti via, e il risarcimento dei danni. Aver dichiarato gli incassi e pagato le tasse non cambia nulla nel rapporto con il proprietario. Sono due questioni separate.

C’è poi un rischio economico. L’affitto al proprietario lo paghi ogni mese, anche quando le prenotazioni calano. Prima di firmare, fai il conto dei mesi vuoti, delle pulizie e delle commissioni.

Come si tassano gli incassi del sublocatore

Chi subaffitta non è proprietario. Per questo i suoi incassi non sono un reddito “da immobile” ma un reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera h, del TUIR). Il proprietario continua a dichiarare la rendita catastale della casa, come sempre. Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella pagina sulle locazioni brevi.

Su questi incassi hai due strade.

  1. Cedolare secca. L’art. 4, comma 3, del decreto-legge 50/2017 la estende alle sublocazioni brevi. L’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento che scegli nella dichiarazione. Si calcola sui corrispettivi lordi: tutto quello che pagano gli ospiti, senza togliere nulla, nemmeno l’affitto che versi al proprietario.
  2. Tassazione ordinaria Irpef. Il reddito si somma agli altri tuoi redditi. Per questi redditi diversi l’imposta si calcola sulla differenza tra incassi e spese legate direttamente all’attività (art. 71, comma 2, del TUIR). L’affitto che paghi al proprietario rientra tra queste spese.

Per il proprietario la cedolare secca è spesso la scelta più semplice. Chi subaffitta, invece, paga il 21% sul lordo senza togliere l’affitto. Così può spendere più che con l’Irpef sul guadagno vero.

Esempio: sublocazione di un bilocale

Laura paga 900 euro al mese di affitto, cioè 10.800 euro l’anno. Con il consenso scritto del proprietario mette la casa su un portale. Nel 2026 gli ospiti pagano in tutto 22.000 euro.

  • Con la cedolare al 21%: 22.000 × 21% = 4.620 euro. L’affitto pagato al proprietario non si toglie.
  • Con l’Irpef ordinaria: dai 22.000 euro Laura toglie l’affitto (10.800). Supponiamo che possa togliere anche commissioni del portale (3.300), pulizie di fine soggiorno (2.400) e utenze (1.500). Resta un reddito di 4.000 euro. Se il suo scaglione è il 23%, l’imposta è 920 euro più le addizionali. Se è il 33%, è 1.320 euro più le addizionali (art. 11 del TUIR).

I numeri servono solo come esempio. Le spese che si possono togliere vanno verificate caso per caso, con le ricevute. Resta il fatto che per chi subaffitta la cedolare non è per forza la scelta migliore. Va però considerato che il reddito tassato con l’Irpef pesa su altri calcoli, come detrazioni e Isee. Anche quello tassato con la cedolare conta per l’Isee e per stabilire se sei a carico di un familiare.

Comodato d’uso gratuito da un familiare: chi paga le tasse

Il comodato è il prestito gratuito di una casa: il proprietario (comodante) te la dà in uso e tu (comodatario) gliela restituisci quando finisce l’accordo (art. 1803 del Codice civile). Il caso tipico è il genitore che presta l’appartamento al figlio.

Serve il permesso anche qui

Sì. Chi ha la casa in comodato non può farla usare a terzi senza il consenso del proprietario (art. 1804 del Codice civile). Gli ospiti di un affitto breve sono terzi. Se il proprietario non è d’accordo, può chiedere subito indietro la casa e il risarcimento del danno. Conviene scrivere nel contratto di comodato che la casa può essere usata per affitti brevi.

Chi dichiara cosa

Paga le tasse sugli incassi chi firma con gli ospiti, cioè il comodatario. La circolare 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate (paragrafo 3.1) lo spiega così. Il proprietario resta titolare del reddito della casa, cioè la rendita catastale. Il comodatario diventa titolare del reddito dell’affitto breve: un reddito diverso, simile a quello del sublocatore. La stessa circolare ha superato le indicazioni precedenti (risoluzioni 381/E e 394/E del 2008), che facevano pagare tutto al proprietario.

Il comodatario può scegliere la cedolare secca, con le stesse aliquote: 26%, oppure 21% per un solo appartamento.

Attenzione: questa regola vale per gli affitti fino a 30 giorni. La circolare supera le vecchie indicazioni solo «per le locazioni brevi». Se il figlio affitta la casa del padre con un contratto più lungo, si torna alla regola generale e il reddito resta in capo al proprietario. Molte guide online fanno confusione su questo punto: alcune dicono che paga sempre il proprietario, altre che paga sempre chi incassa.

Esempio: l’appartamento del padre

Marco presta alla figlia Giulia un bilocale con un comodato scritto, che autorizza gli affitti brevi. Giulia lo affitta su un portale e nel 2026 gli ospiti pagano 15.000 euro.

  • Il portale trattiene il 21%: 15.000 × 21% = 3.150 euro, e li versa allo Stato per Giulia.
  • Giulia sceglie la cedolare al 21% per questo appartamento: 15.000 × 21% = 3.150 euro. La ritenuta già subita copre l’imposta: non deve versare altro.
  • Marco nella sua dichiarazione indica solo la rendita catastale dell’appartamento, come prima.

Nel comodato la cedolare conviene più spesso che nella sublocazione. Giulia non paga un affitto da togliere, quindi tra lordo e netto la differenza è più piccola.

Registrazione del comodato

Un comodato di casa fatto per scritto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Costa 200 euro di imposta di registro, più 16 euro di bollo ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe). Si può fare online con il servizio RAP web. Un comodato solo a voce va registrato solo se viene citato in un altro atto da registrare. Fonte: scheda dell’Agenzia delle Entrate sui contratti di comodato.

I rischi del comodato

  • Il comodato deve restare gratuito. La legge lo dice in modo esplicito: «Il comodato è essenzialmente gratuito» (art. 1803 del Codice civile). Se il figlio gira al genitore una parte degli incassi, l’accordo può diventare un affitto, con altre regole e altre tasse.
  • Il comodato a voce è difficile da dimostrare. Senza un documento scritto con data certa, è più difficile spiegare perché gli incassi li dichiara il figlio e non il proprietario.
  • Le agevolazioni sulla casa. Se il proprietario usa una riduzione legata al comodato ai figli, l’uso per affitti brevi può farla perdere. Va controllato prima.

Il comodato non è l’unica strada per far gestire la casa a un familiare. Esistono anche l’usufrutto, che richiede il notaio, e l’affitto al familiare con il permesso di subaffittare. Hanno costi e tasse diversi: conviene confrontarli prima di scegliere.

Cosa scrivere nell’accordo con il proprietario

Che tu sia in affitto o in comodato, il permesso del proprietario va messo per scritto. Un sì a voce non basta quando nasce un problema con un ospite o con il condominio. Nell’accordo conviene indicare:

  • che la casa può essere usata per affitti brevi, cioè soggiorni fino a 30 giorni, e su quali portali;
  • chi paga e organizza pulizie, biancheria e piccola manutenzione;
  • chi risponde dei danni causati dagli ospiti e come si rimborsano;
  • chi chiede il codice identificativo (CIN) e chi comunica gli ospiti alla Questura;
  • cosa succede se il proprietario vuole riavere la casa, con un preavviso che tenga conto delle prenotazioni già prese.

Controlla anche il regolamento di condominio: alcuni limitano l’uso degli appartamenti. E chiedi al tuo assicuratore se la polizza della casa copre anche i danni causati da ospiti paganti. Le garanzie offerte dai portali hanno condizioni proprie: leggile prima di contarci.

Gli obblighi pratici valgono anche per te

CIN, comunicazione degli ospiti e sicurezza non dipendono da chi è il proprietario. La legge li chiede a «chiunque propone o concede in locazione» una casa per affitti brevi (art. 13-ter, comma 6, del decreto-legge 145/2023):

  • il CIN va indicato in ogni annuncio ed esposto all’esterno del palazzo;
  • i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura, come prevede l’art. 109 del testo unico di pubblica sicurezza, richiamato dalla stessa norma;
  • ogni appartamento deve avere un rilevatore di gas e monossido di carbonio funzionante e un estintore a norma, almeno uno per piano (comma 7).

A questi si aggiungono l’imposta di soggiorno e le regole del tuo Comune e della tua Regione, che cambiano da città a città.

La ritenuta del portale vale anche per sublocatore e comodatario?

Sì. Airbnb, Booking e gli intermediari che incassano per tuo conto trattengono il 21% anche sui contratti di sublocazione e di comodato (art. 4, comma 5, del decreto-legge 50/2017, che rimanda al comma 3). La ritenuta si calcola sull’intero importo che l’ospite deve pagare (circolare 24/E del 2017, paragrafo 5).

È un acconto. Nella dichiarazione la togli dall’imposta dovuta. Se hai pagato più del dovuto, come Laura nell’esempio se sceglie l’Irpef, la differenza si recupera in dichiarazione. Per capire dove trovare la certificazione della ritenuta e cosa fare se manca, leggi l’articolo sulla Certificazione Unica di Airbnb.

Quando diventa attività d’impresa

Il numero di appartamenti

Dal 2026 il regime degli affitti brevi vale solo se destini a questi affitti non più di due appartamenti nell’anno. Dal terzo, l’attività si presume d’impresa, «da chiunque esercitata» (Agenzia delle Entrate, pagina sulle locazioni brevi; legge 178/2020, art. 1, comma 595, modificato dalla legge 199/2025). Fino al 2025 il limite era di quattro. Il dettaglio è nell’articolo su cosa cambia dal terzo appartamento.

Se prendi più case in affitto per riaffittarle ai turisti, o gestisci gli appartamenti di altri, non sei più un privato. Questo è il lavoro del property manager: serve una partita IVA e va scelta la forma giusta. Ne parliamo nella pagina sul commercialista per property manager.

I servizi che offri

Nell’affitto breve sono ammessi la biancheria e la pulizia (art. 4, comma 1, del decreto-legge 50/2017). La pulizia è quella di fine soggiorno. La pulizia quotidiana durante la permanenza è un servizio in più, come in albergo, e fa uscire dall’affitto breve.

La colazione si può offrire senza partita IVA solo con la licenza di bed and breakfast non imprenditoriale. Senza quella licenza, serve la partita IVA. Lo stesso vale per pasti, noleggio auto e guide. Per l’Agenzia delle Entrate sono servizi che non riguardano l’alloggio (circolare 24/E del 2017, paragrafo 1).

Sublocazione e comodato a confronto

SublocazioneComodato
Permesso del proprietarioSì, per tutta la casa (art. 2 L. 392/1978)Sì (art. 1804 c.c.)
Chi dichiara gli incassiIl sublocatore, come redditi diversiIl comodatario, come redditi diversi
Cosa dichiara il proprietarioIl suo affitto, come sempreSolo la rendita catastale
Cedolare seccaSì, 26% o 21% sul lordo (art. 4, c. 3, DL 50/2017)Sì, 26% o 21% sul lordo
Ritenuta del portale21%21%
RegistrazioneQuella del contratto d’affitto principale; il contratto con l’ospite fino a 30 giorni noObbligatoria se scritto: 30 giorni, 200 euro più bollo
Rischio principaleSfratto e danni se manca il consensoComodato non gratuito o non dimostrabile

Scorri di lato per vedere tutta la tabella.

Domande frequenti

Posso mettere su Airbnb la casa in cui vivo in affitto?

Sì, se il proprietario è d’accordo. Per subaffittare tutta la casa serve il suo consenso (art. 2 della legge 392/1978). Controlla anche che il contratto non vieti la sublocazione. Senza permesso rischi la risoluzione del contratto.

Se affitto su Airbnb la casa di mio padre, chi paga le tasse?

Le paghi tu, se la casa ti è stata data in comodato e i contratti con gli ospiti li fai tu. Tuo padre dichiara solo la rendita catastale. Puoi scegliere la cedolare secca al 21% su un appartamento.

Il comodato tra genitori e figli va registrato?

Se è scritto, sì: entro 30 giorni, con 200 euro di imposta di registro più il bollo. Se è a voce, l’obbligo nasce solo se viene citato in un altro atto da registrare. Per gli affitti brevi conviene comunque averlo per scritto.

Chi subaffitta conviene sempre la cedolare secca?

No. La cedolare si paga sull’incasso lordo, senza togliere l’affitto che versi al proprietario. Con l’Irpef ordinaria, invece, l’affitto pagato si sottrae. Conviene fare il conto in entrambi i modi.

Airbnb mi trattiene il 21% anche se la casa non è mia?

Sì. La ritenuta vale anche per sublocazioni e comodati. È un acconto: lo sottrai dalle imposte in dichiarazione e, se hai pagato troppo, recuperi la differenza.

Con due case in comodato posso ancora fare affitti brevi da privato?

Sì, due appartamenti sono entro il limite del 2026. Dal terzo l’attività si presume d’impresa e serve la partita IVA.

Il prossimo passo

Se stai per firmare un comodato o vuoi chiedere il permesso al tuo proprietario, porta i contratti e le prenotazioni dell’anno. In una prima consulenza con Profund vediamo se puoi procedere, quale tassazione ti conviene e cosa scrivere negli accordi.

Fonti