IMU sulla casa affittata ai turisti: quando si paga e come regolarizzarla
Il caso degli appartamenti comprati con l’agevolazione prima casa e poi affittati ai turisti, raccontato a ottobre da eTv Marche dopo i controlli della Guardia di Finanza ad Ancona, pone una domanda concreta: se paghi la cedolare secca, devi anche versare l’IMU? La risposta è sì quando l’immobile non è la tua abitazione principale, perché le due imposte riguardano presupposti del tutto diversi.
La cedolare secca copre anche l’IMU?
La cedolare secca colpisce il reddito dell’affitto breve, secondo l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, mentre l’IMU dipende dal possesso dell’immobile. Se quindi hai lasciato l’intero appartamento agli ospiti e vivi stabilmente altrove, pagare la cedolare non elimina l’IMU, dato che la casa non è più la tua abitazione principale; l’importo si calcola applicando l’aliquota, cioè la percentuale d’imposta, stabilita dal Comune per quell’immobile e per quell’anno.
Chiamare «prima casa» l’alloggio nell’annuncio non dimostra che tu ci viva, così come la percentuale della cedolare non dice quanto devi versare per l’IMU. Nella pagina Profund sugli affitti brevi trovi gli adempimenti, cioè gli obblighi legati alla locazione, mentre per l’imposta sulla casa servono la quota di possesso, l’uso effettivo dell’immobile e le delibere con cui il Comune ha fissato le percentuali nei vari anni: mettendo insieme questi dati puoi individuare un versamento mancante o verificare i periodi in cui spettava l’esenzione.
Quando la casa affittata ai turisti resta abitazione principale?
L’articolo 1, comma 741, lettera b, della legge 160/2019 considera abitazione principale l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora in modo abituale. Se la residenza resta all’indirizzo ma la vita quotidiana si è spostata altrove, manca uno dei due requisiti e l’esenzione decade. L’esenzione IMU non si applica comunque agli immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, riservate alle abitazioni di pregio, per le quali restano regole specifiche.
| Situazione | Che cosa controllare per l’IMU |
|---|---|
| Vivi nella casa e affitti una stanza | Residenza e dimora abituale possono continuare a coincidere nella casa. La legge non detta una regola generale che risolva da sola ogni locazione parziale: documenta l’uso effettivo e controlla le indicazioni del tuo Comune. |
| Affitti tutta la casa nei mesi in cui sei altrove | La residenza anagrafica, da sola, non prova che quella resti la tua dimora abituale. Contano la durata delle assenze e il modo in cui usi davvero l’immobile durante l’anno. |
| Ti sei trasferito e tieni la casa per i turisti | Se dimori abitualmente nella nuova casa, l’immobile affittato non soddisfa più i requisiti dell’abitazione principale. Verifica da quando è cambiata la situazione per calcolare l’IMU dovuta. |
| La casa è in comproprietà | Ogni proprietario controlla la propria posizione e quota: il fatto che uno vi abiti non attribuisce automaticamente l’esenzione anche all’altro. |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Prendiamo un caso ipotetico riferito al 2026: Lucia possiede il 50% di un appartamento, vi ha la residenza anagrafica e continua a viverci, affittando ai turisti soltanto una stanza; suo fratello possiede l’altro 50%, ma risiede e vive altrove. Per la quota di Lucia l’analisi parte dall’uso effettivo della casa, dato che l’affitto parziale non fa decadere in automatico l’abitazione principale; sulla quota del fratello mancano invece sia la residenza che la dimora, quindi bisogna verificare l’IMU dovuta per il 2026. Le due quote richiedono valutazioni distinte e il calcolo dipende dalle delibere comunali di quell’anno, senza assumere aliquote standard.
Anche negli altri casi della tabella servono date e documenti precisi sull’uso effettivo della casa, perché l’annuncio da solo dice troppo poco. Chi gestisce più appartamenti trova nell’articolo su affitti brevi e terzo appartamento i criteri per l’attività d’impresa, mentre per ogni singola casa resta da controllare la posizione IMU.
Che cosa cambia se avevi comprato la casa con l’agevolazione prima casa?
L’agevolazione ottenuta all’acquisto e l’esenzione IMU per l’abitazione principale si basano su requisiti diversi. Per l’acquisto, la nota II-bis alla tariffa del D.P.R. 131/1986 richiede infatti la residenza nel Comune dell’immobile, già presente o da trasferire entro 18 mesi nei casi previsti dalla norma. Per l’esenzione IMU, invece, servono insieme la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’indirizzo preciso dell’immobile.
Aver comprato con i benefici per l’acquisto non dimostra che l’IMU non fosse dovuta negli anni successivi, così come l’affitto ai turisti non comporta in automatico la decadenza dall’agevolazione iniziale. L’atto notarile, la data del cambio di residenza e l’uso reale dell’immobile permettono di separare i due piani, che sia nel caso di Ancona sia nel tuo richiedono verifiche e documenti distinti.
Come regolarizzi un pagamento IMU dimenticato?
Ricostruisci i conteggi un anno alla volta, perché nel tempo possono cambiare sia l’uso della casa sia le aliquote deliberate dal Comune. Se emerge un versamento omesso o insufficiente, puoi ricorrere al ravvedimento operoso per metterti in regola spontaneamente, versando l’imposta con gli interessi e una sanzione ridotta legata ai giorni di ritardo e agli atti ricevuti. Va poi controllata la dichiarazione IMU, con cui si comunicano le variazioni rilevanti per il tributo: l’articolo 1, comma 769, della legge 160/2019 la richiede nelle ipotesi indicate dalle istruzioni ministeriali entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Usa questa checklist per impostare la verifica della tua posizione:
- Elenca gli immobili affittati ai turisti e la quota che possiedi in ciascuno.
- Segna per ogni anno dove avevi la residenza anagrafica e dove vivevi abitualmente.
- Annota quando hai affittato l’intera casa e quando soltanto una stanza.
- Recupera gli atti di acquisto, le ricevute dei versamenti IMU e gli eventuali avvisi del Comune.
- Cerca nel portale del Dipartimento delle Finanze le aliquote e il regolamento del Comune per ciascun anno da controllare.
- Metti accanto a ogni anno il pagamento dovuto, quello effettuato e l’eventuale dichiarazione IMU: così il professionista può calcolare ciò che manca e la regolarizzazione possibile.
Il dibattito tra Federalberghi e AIGAB su IMU e rifiuti per gli affitti turistici, ripreso da PMI.it in vista del tavolo del 22 ottobre, riguarda proposte associative e non regole in vigore. Per la tua situazione contano solo la legge e le delibere attuali del tuo Comune: porta la checklist e i documenti a un appuntamento con un professionista Profund per chiarire la posizione IMU, le dichiarazioni e gli eventuali ravvedimenti.
Fonti
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, commi 740, 741, 743 e 769, testo vigente su Normattiva, consultato il 17/10/2026.
- Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4, testo vigente su Normattiva, consultato il 17/10/2026.
- Agenzia delle Entrate, guida all’acquisto della casa, condizioni dell’agevolazione prima casa, consultata il 17/10/2026.
- Dipartimento delle Finanze, istruzioni per la dichiarazione IMU, consultate il 17/10/2026.
- Comune di Milano, regolarizzazione dei pagamenti IMU, consultato il 17/10/2026.
- eTv Marche, il caso degli immobili acquistati con l’agevolazione prima casa e affittati ai turisti, pubblicato il 15/10/2026, consultato il 17/10/2026.
- PMI.it, il confronto su IMU e TARI per gli affitti brevi, pubblicato il 16/10/2026, consultato il 17/10/2026.