In breve
Su una prenotazione da 1.000 €, chi gestisce da solo l’affitto breve tiene 575 €; con un Property Manager restano 462,15 €. La cedolare secca al 21% vale 210 € se si calcola su tutto l’incasso e può scendere a 122,85 € quando contratto e addebiti all’ospite sono organizzati in modo corretto. Anche così, il compenso del gestore pesa più del risparmio d’imposta.
Tra l’incasso di una prenotazione e quello che arriva davvero sul conto del proprietario c’è spesso molta distanza. Commissioni del portale, pulizie, compenso del gestore e tasse cambiano il bonifico finale, e cambiano in modo diverso a seconda di come si gestisce l’appartamento.
Per vedere la differenza usiamo un esempio con una prenotazione ipotetica da 1.000 €.
Quali costi pesa una prenotazione da 1.000 €
Ipotizziamo una prenotazione con queste voci:
- Prenotazione lorda: 1.000 €
- Pulizie: 100 €
- Commissione della piattaforma: 115 €
- Compenso del Property Manager: 200 €
Su quale importo si calcola la cedolare secca al 21%
- Gestione autonoma (o Property Manager con struttura standard): la cedolare secca al 21% si calcola sull’intero incasso della prenotazione (1.000 €). L’imposta è quindi di 210 €. (Nota: l’aliquota del 21% vale per un solo immobile a scelta; dal secondo immobile affittato con locazioni brevi si applica l’aliquota del 26%.)
- Gestione con Property Manager (struttura ottimizzata): con un Property Manager che organizza correttamente contratto e addebiti all’ospite, la base su cui si calcola la cedolare può essere più bassa dell’incasso lordo. Non dipende dal fatto che il Property Manager sia sostituto d’imposta, ma da come sono strutturati i servizi: è un aspetto da valutare caso per caso in consulenza. Nel nostro esempio, con la struttura ottimizzata la base scende a 585 € e la cedolare a 122,85 € invece di 210 €.
Attenzione a non confondere la cedolare con la ritenuta. Se il portale o il Property Manager incassa i soldi dell’ospite, trattiene il 21% come ritenuta e lo versa allo Stato. Con la cedolare quella ritenuta vale come imposta già pagata, salvo la differenza fino al 26% dal secondo immobile; il reddito va comunque indicato nella dichiarazione dei redditi. Se la ritenuta non risulta dai documenti, trovi cosa fare nell’articolo su Airbnb che non manda la Certificazione Unica.
Gestione autonoma o Property Manager: il confronto
Ecco le due gestioni a confronto, a parità di prenotazione.
| Voce di calcolo | Gestione autonoma | Con Property Manager (struttura ottimizzata) |
|---|---|---|
| Incasso lordo | 1.000 € | 1.000 € |
| Commissione piattaforma | -115 € | -115 € |
| Pulizie | -100 € | -100 € |
| Compenso Property Manager | 0 € | -200 € |
| Base imponibile cedolare | 1.000 € | 585 € |
| Cedolare secca (21%) | -210 € | -122,85 € |
| Netto al proprietario | 575 € | 462,15 € |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Esempio indicativo. La base imponibile dipende da come sono contrattualizzati e addebitati i servizi: senza questa struttura la cedolare si calcola sull’incasso lordo anche con un Property Manager.
Conviene affidarsi a un Property Manager?
- Meno imposte: con un Property Manager che organizza bene la gestione, la cedolare può scendere da 210 € a 122,85 €.
- Meno guadagno, meno lavoro: con il Property Manager il netto finale (462,15 €) resta più basso di quello della gestione autonoma (575 €), perché il compenso di gestione vale 200 €. Una struttura fiscale corretta però riduce il peso di quel compenso, e in cambio il proprietario non si occupa di ospiti, check-in e pulizie.
La scelta del regime incide anche su altri aspetti della dichiarazione. Per esempio, il reddito tassato con la cedolare conta comunque per le detrazioni da lavoro dipendente: ne parliamo in cedolare secca e detrazioni da lavoro dipendente.
Domande frequenti
La cedolare secca si paga sull’incasso lordo?
Nella gestione autonoma di solito sì: nel nostro esempio il 21% si calcola sui 1.000 € della prenotazione e la cedolare vale 210 €. La base può risultare più bassa dell’incasso solo in base a come sono organizzati contratto e addebiti all’ospite. Non dipende dal semplice fatto di avere un Property Manager e va verificato caso per caso.
Il Property Manager trattiene la cedolare secca?
Se il Property Manager, o il portale, incassa i soldi della prenotazione, per legge trattiene il 21% come ritenuta e lo versa allo Stato (art. 4, comma 5, d.l. 24 aprile 2017, n. 50). Se il proprietario ha scelto la cedolare secca, la ritenuta vale come imposta già pagata; dal secondo immobile, dove l’aliquota è del 26%, la differenza si versa in dichiarazione. Senza cedolare è un semplice acconto. In ogni caso il reddito dell’affitto breve va indicato nella dichiarazione dei redditi.
Quanto si paga di cedolare secca dal secondo immobile?
L’aliquota del 21% vale per un solo immobile affittato con locazioni brevi, scelto dal proprietario nella dichiarazione dei redditi. Dal secondo immobile in poi la cedolare secca è del 26% (art. 4, comma 2, d.l. 50/2017).
Con un Property Manager guadagno di più?
Non necessariamente. Nel nostro esempio, anche con una cedolare più bassa, al proprietario restano 462,15 € con il Property Manager contro 575 € gestendo da solo, perché il compenso di gestione vale 200 €. In cambio non ci si occupa di ospiti, check-in e pulizie.
Quale base si applica alle tue prenotazioni?
Dipende da come sono organizzati contratto, servizi e addebiti all’ospite. Se vuoi capire quanto paghi oggi e quanto potresti pagare con la struttura giusta, parliamone: lo vediamo insieme sui tuoi numeri. Puoi prenotare una consulenza con un professionista Profund oppure leggere come seguiamo proprietari e gestori di affitti brevi.
Fonti
- Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4: regole fiscali delle locazioni brevi, cedolare al 21% e al 26%, ritenuta degli intermediari. Normattiva.
- Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3: come funziona la cedolare secca. Normattiva.
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017: chiarimenti ufficiali sul regime delle locazioni brevi.