Come scrivere titolo e descrizione dell'annuncio su Airbnb, Booking e sito diretto

Hai scritto la descrizione la sera in cui hai aperto l’annuncio, di fretta, e da allora non l’hai più toccata. Oppure ricevi sempre le stesse domande: «C’è l’ascensore?», «Quanto dista la metro?», «A che ora posso entrare?». Le risposte, in teoria, sono già nell’annuncio. O magari un ospite ti ha lasciato tre stelle scrivendo che la strada era rumorosa, e tu pensavi che si capisse dalle foto.

Capita a molti host. Quasi sempre il problema non è la casa ma il modo in cui è raccontata. Qui vediamo come scrivere titolo e descrizione per Airbnb, Booking e il sito diretto. Cosa mettere in apertura, quanto spazio hai, cosa vietano le piattaforme e cosa la legge ti obbliga a indicare.

In breve

Il titolo dice cosa rende unica la casa, in meno di 50 caratteri. Le prime righe della descrizione rispondono alle domande che ricevi più spesso: per chi è, dove si trova, come si arriva. Niente contatti esterni né promesse che non mantieni. In ogni annuncio, anche sul tuo sito, va indicato il CIN.

Cosa legge davvero un ospite

Prima la foto di copertina e il titolo, nei risultati di ricerca. Poi, se la casa gli interessa, le prime righe della descrizione. Il resto lo legge solo chi ha già quasi deciso, o chi cerca un dettaglio preciso: il parcheggio, le scale, il check-in tardi.

Per questo l’ordine conta più della lunghezza. Airbnb stessa consiglia di non dilungarsi e di non ripetere cose già presenti altrove nell’annuncio, come l’elenco completo dei servizi. Consiglia anche di non esagerare nei toni: le aspettative deluse diventano recensioni negative (Airbnb, Centro risorse).

Il titolo: breve, concreto, senza maiuscole urlate

Airbnb consiglia di stare sotto i 50 caratteri: oltre, il titolo viene tagliato nei risultati di ricerca, soprattutto da telefono. Le altre indicazioni della stessa guida, aggiornata al 2 febbraio 2026:

• maiuscola solo all’inizio e per i nomi propri (quartieri, monumenti, sigle come FCO);
• niente emoji e niente simboli ripetuti come «!!!» o «***»;
• non serve ripetere la città, il numero di letti o il fatto che l’annuncio è nuovo: Airbnb li mostra già da sola;
• usa lo spazio per un dettaglio che aiuta a scegliere, come la posizione rispetto a un punto noto o un servizio utile.

Una formula che funziona per un appartamento a Roma: tipo di alloggio + una qualità vera + un riferimento di posizione. Per esempio «Bilocale silenzioso a San Giovanni, metro A e C». Se la casa è al quarto piano senza ascensore, non serve scriverlo nel titolo, ma deve comparire nelle prime righe della descrizione.

Su Booking il titolo è in pratica il nome della struttura. Per i nomi, le regole tecniche di Booking chiedono tra 3 e 255 caratteri. Il nome non deve contenere numeri di telefono, né più di cinque cifre di fila, e non deve essere tutto in maiuscolo (Booking.com, documentazione per i partner).

Le prime righe: rispondi prima che te lo chiedano

Le prime due o tre frasi decidono se l’ospite continua a leggere. Usale per rispondere a queste domande, in quest’ordine:

1. Per chi è la casa. Coppia, famiglia con bambini, chi lavora da remoto. Un appartamento non può andare bene a tutti.
2. Dove si trova, in concreto. Il quartiere e i minuti a piedi dalla fermata più vicina, misurati da te.
3. Il punto forte. Una cosa sola, quella che gli ospiti citano nelle recensioni.
4. Il limite più importante. Scale senza ascensore, strada movimentata, divano letto in soggiorno. Dirlo subito evita le recensioni da tre stelle.

Sull’ultimo punto non decidi solo tu. Le regole di Airbnb chiedono che la pagina dell’annuncio riporti le informazioni sulla zona che possono influire sul rumore. Chiedono anche di descrivere con precisione tipo di alloggio, letti e livello di privacy (Airbnb, Regole di base per gli host). Anche i pericoli della casa, come terrazzi alti o scale ripide, vanno indicati nell’annuncio (Airbnb, Cosa ci si aspetta dagli host).

Schema di descrizione da copiare

Riempi le parti tra parentesi con i tuoi dati. Le frasi in grassetto sono solo promemoria: non vanno nell’annuncio.

Descrizione principale (le righe che si vedono subito)

(Tipo di alloggio) per (chi è adatto) a (quartiere), a (minuti) a piedi dalla fermata (nome fermata, linea). (Il punto forte in una frase.) (Il limite principale, detto con semplicità.) (Come funziona l’ingresso: self check-in o accoglienza di persona, orari.)

Il tuo alloggio

Stanza per stanza: camere e letti con le misure, bagno, cucina e cosa contiene, spazio per lavorare se c’è. Piano, ascensore sì o no, esposizione e luce.

Accesso degli ospiti

Cosa è solo per loro e cosa è condiviso (cortile, terrazzo condominiale, lavatrice). Come si entra.

Zona e trasporti

Cosa c’è a piedi (supermercato, farmacia, fermate). Come si arriva dagli aeroporti e dalla stazione principale. Se la via è in zona a traffico limitato o se parcheggiare è difficile, scrivilo.

Altri dettagli importanti

Regole della casa che contano davvero, eventuali costi da pagare sul posto, documenti richiesti al check-in e perché, il CIN.

Airbnb organizza la descrizione proprio in questi blocchi: descrizione dell’alloggio, il tuo alloggio, accesso degli ospiti, interazione con gli ospiti, altri dettagli importanti (Airbnb, Centro risorse). Su Booking e sul sito diretto puoi usare la stessa struttura, adattando i titoli.

Servizi: spuntali, poi racconta solo quelli che fanno la differenza

L’elenco dei servizi si compila con le caselle della piattaforma. È lì che gli ospiti filtrano la ricerca: wi-fi, aria condizionata, lavatrice, culla. Nella descrizione non serve ricopiarlo tutto. Racconta i due o tre servizi che spostano la scelta, con un dettaglio concreto: «scrivania vicino alla finestra e wi-fi in fibra», non «ogni comfort».

Su Airbnb ogni servizio indicato deve esserci davvero. Se ha limiti, come un terrazzo usabile solo di giorno, il limite va scritto (Airbnb, Regole di base per gli host).

Nell’affitto breve c’è poi un limite che non dipende dalla piattaforma ma dalla legge fiscale. Puoi offrire biancheria e pulizia di fine soggiorno. La pulizia quotidiana durante il soggiorno è un servizio in più e ti fa uscire dall’affitto breve. La colazione senza partita IVA si può offrire solo con la licenza di bed and breakfast non imprenditoriale. Per questo, in un annuncio di affitto breve, non scrivere «colazione inclusa» né «pulizia giornaliera». Creeresti un’aspettativa e descriveresti un’attività diversa da quella che svolgi. Ne parliamo nell’articolo su affitti brevi, appartamenti e partita IVA.

Regole della casa: poche, chiare, coerenti

Le regole della casa hanno un loro campo su Airbnb e Booking. Nella descrizione richiama solo quelle che possono far cambiare idea a qualcuno prima di prenotare: niente feste, niente animali, orario di check-in, numero massimo di ospiti.

Scrivile in tono neutro. «Silenzio dopo le 22, il palazzo è abitato da famiglie» funziona meglio di un elenco di divieti in maiuscolo.

Due casi da gestire con attenzione:

• Documenti degli ospiti. In Italia chi affitta deve comunicare le generalità degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza (art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, richiamato dall’art. 13-ter, comma 6, del decreto-legge 145/2023). Airbnb permette di chiedere i documenti quando lo prevede la legge. Chiede però di spiegarlo nella descrizione, così l’ospite lo sa prima di prenotare (Airbnb, Norme per le attività fuori dalla piattaforma).
• Costi da pagare sul posto. Se riscuoti tu la tassa di soggiorno perché la piattaforma non lo fa, Airbnb chiede di indicarla nella descrizione. Tutti gli altri costi obbligatori vanno nei campi del prezzo, non scritti a parte (stessa fonte).

Zona e trasporti a Roma

A Roma la posizione pesa più di molti servizi. Alcune regole pratiche:

• Misura i tempi a piedi tu stesso, dalla porta di casa alla fermata. «Vicino alla metro» non dice niente; «7 minuti a piedi dalla fermata San Giovanni, linee A e C» sì.
• Nomina fermate e linee, non solo i monumenti. Chi arriva da fuori cerca la metro, il tram o il bus che passa sotto casa.
• Spiega come si arriva da aeroporti e stazione, in due righe, senza orari o prezzi che cambiano.
• Parla dell’auto. Se la casa è dentro una zona a traffico limitato o non c’è parcheggio, dillo. È tra le cose che fanno più arrabbiare chi arriva in macchina.
• Sii onesto sul rumore. Una via con locali aperti la sera va segnalata, come chiedono le regole di Airbnb sulla posizione.
• La posizione sulla mappa deve essere quella vera. Spostare il puntatore per sembrare più centrale è una violazione delle regole sull’accuratezza.

La versione in inglese

A Roma una buona parte degli ospiti non legge l’italiano. Airbnb traduce gli annunci in automatico, ma puoi aggiungere la descrizione in altre lingue. Per le lingue che aggiungi, gli ospiti vedono il tuo testo e non la traduzione automatica (Airbnb, Tradurre il tuo annuncio). La procedura: Annunci, editor annunci, Impostazioni, Lingue, Aggiungi una lingua, poi Descrizione.

Conviene scrivere almeno la versione inglese. Frasi corte, nomi delle fermate scritti come sui cartelli, niente modi di dire. Basta un inglese chiaro, anche se non è elegante.

Su Booking la descrizione funziona in modo diverso. Booking dichiara che non pubblica il testo esattamente come lo invii. Lo usa per migliorare la descrizione sul sito e per rispondere alle domande degli ospiti con i suoi strumenti di intelligenza artificiale (Booking.com, documentazione per i partner). Per questo su Booking contano molto i campi strutturati: servizi spuntati, regole, foto con didascalia. Rileggi sempre la descrizione che compare online, anche nelle altre lingue.

Limiti e campi per piattaforma

Scorri di lato per vedere tutta la tabella.

I limiti di Airbnb su titolo e descrizione principale vengono da un software di gestione collegato ad Airbnb, non da una pagina ufficiale. L’editor ti blocca se li superi: in caso di dubbio, fa fede quello che vedi lì.

Il CIN: cosa dice la legge

Ogni appartamento dato in affitto breve o per finalità turistiche deve avere il CIN, il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del Turismo. Chi propone o concede l’appartamento deve esporlo all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato (art. 13-ter, comma 6, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145). Vale quindi su Airbnb, su Booking, sul tuo sito, sui social e su un volantino.

Le sanzioni (comma 9 dello stesso articolo):

• appartamento senza CIN: da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile;
• CIN non esposto o non indicato nell’annuncio: da 500 a 5.000 euro per ogni appartamento, più la rimozione immediata dell’annuncio.

Sulle piattaforme il CIN ha un campo apposito, che va compilato. Airbnb aveva annunciato che dal 2025 avrebbe rimosso gli annunci senza CIN (Airbnb Newsroom, 20 novembre 2024). Scriverlo anche in fondo alla descrizione non costa nulla ed è utile sul sito diretto, dove il campo non esiste.

Per il quadro completo degli adempimenti, fiscali e non, c’è la nostra pagina sulle tasse degli affitti brevi.

Gli errori che fanno perdere prenotazioni o violano le regole

Contatti e link esterni. Su Airbnb non puoi inserire nell’annuncio link che portano fuori dalla piattaforma, proporre sconti per prenotare altrove o chiedere i recapiti prima della prenotazione (Airbnb, Norme per le attività fuori dalla piattaforma). «Scrivimi su WhatsApp» o l’indirizzo del tuo sito nella descrizione rientrano in questo divieto. Le violazioni gravi o ripetute possono portare alla sospensione dell’annuncio o dell’account.

Recensioni chieste altrove. Sempre secondo la stessa pagina, non puoi chiedere agli ospiti Airbnb di lasciare una recensione o compilare un sondaggio su un altro sito.

Promesse non vere. «A due passi dal Colosseo» per una casa a 25 minuti a piedi. «Silenziosissimo» su una via di locali. «Vista spettacolare» per uno scorcio tra due palazzi. Airbnb chiede che foto e descrizione rappresentino lo spazio in modo accurato. Può anche chiedere di rimuovere le foto ritoccate con l’intelligenza artificiale per nascondere difetti o aggiungere cose che non ci sono (Airbnb, Regole di base per gli host). E anche se non arriva una sanzione, l’ospite deluso lo scrive nella recensione.

Servizi che non puoi offrire. Colazione inclusa o pulizia giornaliera in un affitto breve, come visto sopra.

Un muro di testo. Paragrafi lunghi, testo tutto in maiuscolo o emoji al posto delle parole: chi legge da telefono va oltre.

Annuncio fermo da anni. Se hai cambiato i letti, tolto la lavatrice o aperto un cantiere sotto casa, l’annuncio va aggiornato. Le regole sull’accuratezza valgono per l’intero soggiorno, dal check-in al check-out.

Esempi prima e dopo

Gli esempi che seguono sono inventati, ma costruiti su errori che vediamo spesso. Nomi, indirizzi e tempi sono di fantasia.

Esempio 1: il titolo

Prima (esempio):

★★ SPLENDIDO APPARTAMENTO CENTRO ROMA COLOSSEO WIFI ★★

Tutto maiuscolo, simboli, la città che Airbnb mostra già, «centro» e «Colosseo» per una casa che non è in centro. Supera anche i 50 caratteri.

Dopo (esempio):

Bilocale silenzioso a San Giovanni, metro A e C

Tipo di alloggio, una qualità vera, un riferimento che chi arriva può verificare. Sono 47 caratteri.

Esempio 2: la descrizione principale

Prima (esempio):

Splendido appartamento nel cuore di Roma, a due passi da tutto!!! Completamente ristrutturato con ogni comfort. Colazione inclusa e pulizia ogni giorno. Ideale per tutti. Per info e prezzi migliori scrivetemi su WhatsApp.

Cosa non va: «nel cuore di Roma» e «a due passi da tutto» non dicono niente e rischiano di essere falsi. Colazione e pulizia ogni giorno non sono compatibili con l’affitto breve. «Prezzi migliori su WhatsApp» viola le regole di Airbnb. Manca il limite più importante: il quarto piano senza ascensore.

Dopo (esempio):

Bilocale per una coppia o chi lavora da remoto, a San Giovanni, 7 minuti a piedi dalla metro San Giovanni (linee A e C). La camera dà sul cortile interno ed è silenziosa anche il sabato sera. Quarto piano senza ascensore: non è adatto a chi ha difficoltà con le scale. Self check-in dalle 15 con codice inviato il giorno prima. Biancheria inclusa, pulizia a fine soggiorno.

Meno di 400 caratteri: sta nel limite della descrizione principale e risponde alle domande che arrivano più spesso.

Esempio 3: la stessa apertura in inglese

Dopo (esempio):

One-bedroom flat for a couple or remote worker in San Giovanni, a 7-minute walk from San Giovanni metro station (lines A and C). The bedroom faces the inner courtyard and stays quiet even on Saturday nights. Fourth floor, no lift: not suitable for guests who struggle with stairs. Self check-in from 3 pm with a code sent the day before. Bed linen included, cleaning at the end of your stay.

Esempio 4: la chiusura con le informazioni obbligatorie

Dopo (esempio):

Al check-in chiediamo un documento d’identità per ogni ospite: la legge italiana ci obbliga a comunicare i dati alla Questura. La tassa di soggiorno di Roma si paga come indicato nella conferma di prenotazione. CIN: (il tuo codice).

Prima di pubblicare una frase sulla tassa di soggiorno, controlla se nel tuo caso la riscuote la piattaforma o la riscuoti tu: la frase cambia.

Checklist prima di pubblicare

• Il titolo sta sotto i 50 caratteri, senza maiuscole urlate né emoji.
• Le prime tre righe dicono per chi è la casa, dove si trova e il limite principale.
• I tempi a piedi li ho misurati io.
• Il puntatore sulla mappa è sulla casa vera.
• Tutti i servizi spuntati esistono e funzionano.
• Non compaiono colazione inclusa né pulizia giornaliera.
• Nessun numero di telefono, email, sito o profilo social negli annunci delle piattaforme.
• Rumore, scale, parcheggio e zona a traffico limitato sono detti con chiarezza.
• Se chiedo documenti o riscuoto costi sul posto, lo spiego nella descrizione.
• C’è la versione inglese scritta da me.
• Il CIN è nel campo apposito e anche sul sito diretto.
• Ho riletto l’annuncio da telefono, come lo vede l’ospite.

Domande frequenti

Quanto deve essere lungo il titolo su Airbnb?

Meno di 50 caratteri. Airbnb consiglia questa lunghezza perché i titoli più lunghi vengono tagliati nei risultati di ricerca.

Posso mettere il numero di telefono o il link del mio sito nell’annuncio Airbnb?

No. Le regole di Airbnb vietano link che portano fuori dalla piattaforma e la richiesta di recapiti prima della prenotazione. Dopo la prenotazione puoi usare un’app di messaggi solo se è l’ospite a chiederlo.

Il CIN va scritto anche sul mio sito e sui social?

Sì. La legge chiede di indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Vale per piattaforme, sito diretto, social e qualsiasi altro canale in cui proponi l’appartamento.

Devo scrivere la descrizione anche in inglese o basta la traduzione automatica?

La traduzione automatica c’è, ma non sempre è precisa su fermate, regole e orari. Se aggiungi la lingua inglese con un testo tuo, gli ospiti vedono quello.

Posso scrivere «colazione inclusa» se lascio in casa caffè e biscotti?

In un affitto breve è meglio di no. La colazione come servizio senza partita IVA richiede la licenza di bed and breakfast non imprenditoriale. Lasciare qualcosa in cucina è un gesto di cortesia: descrivilo per quello che è, senza chiamarlo colazione.

Perché su Booking la mia descrizione è diversa da quella che ho scritto?

Booking dichiara che usa il testo inviato per migliorare la descrizione e non lo pubblica sempre così com’è. Controlla quello che compare online e cura i campi strutturati: servizi, regole e foto.

Se vuoi un controllo

Titolo e descrizione si sistemano in un pomeriggio. Le domande che ci stanno dietro richiedono invece un controllo sulla tua situazione. Per esempio quali servizi puoi offrire senza cambiare regime fiscale, o come gestire CIN, tassa di soggiorno e comunicazione degli ospiti. Se affitti a Roma, puoi parlarne con un professionista Profund.

Fonti

• Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, commi 6 e 9, testo vigente al 17/10/2026: Normattiva, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro risorse, «Linee guida su come scrivere i titoli degli annunci», 2 febbraio 2026: airbnb.it, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro risorse, «Scrivere una descrizione efficace per il tuo annuncio»: airbnb.it, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro risorse, «Come creare un annuncio efficace»: airbnb.it, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro assistenza, «Norme per le attività fuori dalla piattaforma e sulla trasparenza dei costi»: airbnb.it/help/article/2799, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro assistenza, «Regole di base per gli host di alloggi»: airbnb.it/help/article/2895, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro assistenza, «Cosa ci si aspetta dagli host»: airbnb.it/help/article/3057, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb, Centro assistenza, «Tradurre il tuo annuncio in altre lingue»: airbnb.it/help/article/1580, consultato il 17/10/2026.
• Airbnb Newsroom, «Airbnb dal 2025 rimuoverà gli annunci sprovvisti di CIN», 20 novembre 2024: news.airbnb.com, consultato il 17/10/2026.
• Booking.com, documentazione per i partner, «Managing property description»: developers.booking.com, consultato il 17/10/2026.
• Booking.com, documentazione per i partner, regole sul nome della struttura: developers.booking.com, consultato il 17/10/2026.
• SuperControl, «Airbnb: new content character limit restrictions»: help.supercontrol.co.uk, fonte terza, consultato il 17/10/2026.