In breve

Marta e Paolo, in due esempi ipotetici, affittano ciascuno tre appartamenti e incassano 36.000 euro nel 2026. Oltre due immobili l’attività è considerata impresa ai fini fiscali, mentre l’iscrizione INPS dipende anche dal lavoro personale. Se l’INPS riconosce Marta come affittacamere, i contributi seguono il reddito dichiarato senza un minimo annuo; in altri inquadramenti il minimo può essere dovuto.

I contributi INPS sono dovuti se affitto più di due appartamenti?

Dal 2026 la legge 199/2025, articolo 1, comma 17, considera attività d’impresa, ai fini delle tasse, la locazione breve di più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta. Per questo cambia il trattamento fiscale e la cedolare secca prevista per la locazione privata non si applica, come spiega la guida alla partita IVA dal terzo appartamento. L’iscrizione previdenziale segue invece anche il lavoro svolto dal titolare, quindi il numero degli immobili da solo non basta a stabilirla.

Per i contributi si guarda alla persona e al lavoro che svolge. Puoi possedere tre appartamenti e delegare la gestione, oppure occuparti ogni giorno di ospiti, prezzi e pulizie: il fisco può presumere l’impresa in entrambi i casi, mentre la verifica INPS prende in esame anche la tua partecipazione. Tenere separate queste due domande evita sia di accantonare una cifra senza sapere se sia dovuta, sia di trascurare un obbligo legato al lavoro effettivo.

Che cosa vuol dire partecipare personalmente all’attività, nel mio caso?

L’articolo 1, comma 203, della legge 662/1996 lega l’iscrizione alla Gestione Commercianti alla responsabilità dell’impresa e alla partecipazione personale, abituale e prevalente del titolare al suo lavoro. La scheda di iscrizione INPS chiede di descrivere questi requisiti, perciò servono i compiti svolti nelle prenotazioni e nell’accoglienza, il tempo dedicato e il rischio assunto nell’attività. Il numero degli appartamenti entra nel quadro, ma non descrive da solo il lavoro del proprietario.

Marta segue personalmente i tre alloggi, dal ricevimento degli ospiti alla scelta dei prezzi, e non ha altri lavori: le attività che svolge portano all’iscrizione nella categoria INPS dei commercianti, se l’impresa è inquadrata come attività commerciale. Paolo, invece, lavora a tempo pieno come dipendente e affida gli alloggi a un property manager, cioè una persona o società che li gestisce per lui, quindi sono il contratto e i compiti che mantiene a mostrare quanto lavoro svolga davvero. Il lavoro dipendente da solo non lo esenta dall’iscrizione, ma senza conoscere quei compiti non si può attribuirgli un contributo da pagare.

Un controllo pratico parte da quattro domande: chi risponde agli ospiti, chi organizza gli interventi, chi decide prezzi e disponibilità, e quanto lavoro resta al proprietario durante una settimana normale. Le risposte, insieme al contratto con il gestore, permettono di descrivere i fatti a chi esamina l’iscrizione, invece di dedurre l’obbligo dalla sola partita IVA.

Che codice ATECO e che categoria INPS valgono per gli affitti brevi?

Il codice ATECO, il numero che identifica l’attività dichiarata, può essere 55.20.42 nella classificazione Istat 2025 per gli alloggi di breve durata. La tavola Istat lo collega al precedente 55.20.51 per i servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze, ma conta sempre l’attività svolta da Marta, non il solo numero sulla partita IVA. L’articolo 1 del d.lgs. 81/2025 mantiene, fino all’approvazione dei nuovi valori, i coefficienti della legge 190/2014 calcolati con i codici ATECO 2007: il coefficiente, cioè la quota dei ricavi che diventa reddito nel regime forfettario, è del 40% per la divisione 55 degli alloggi. È questo raccordo, applicato all’attività dell’esempio, che consente di usare il 40% nel conto di Marta.

La circolare INPS 14/2026, paragrafo 7, esclude per gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti il contributo minimo annuo: versano la percentuale sul reddito d’impresa dichiarato, più 0,62 euro al mese per la maternità. Il minimale è la soglia di reddito su cui gli altri commercianti pagano un contributo anche quando guadagnano meno. Il fatturato, cioè tutti gli incassi dell’attività, non è la base su cui si calcola direttamente questa percentuale, perché nel regime forfettario il reddito si ottiene applicando un coefficiente ai ricavi. Per Marta la distinzione conta: ospitare turisti non basta, da solo, a far riconoscere l’attività come affittacamere.

Quanto pago nel 2026: contributo minimo o proporzionale?

Marta nell’esempio sceglie il regime forfettario e svolge l’attività di alloggio descritta sopra. Con 36.000 euro incassati e il coefficiente del 40% ricavato dal codice corrispondente nella vecchia classificazione, il suo reddito d’impresa, cioè la somma attribuita all’attività per calcolare tasse e contributi, è stimato in 14.400 euro. L’INPS usa come base il reddito d’impresa dichiarato per lo stesso anno, quindi le spese effettive per pulizie e commissioni non si sottraggono una seconda volta; il confronto tra cedolare, IRPEF e partita IVA aiuta a tenere distinto il conto fiscale da quello previdenziale.

Ipotesi per Marta, attività per l’intero 2026Come si forma il contributo
Gestione Commercianti con minimale ordinarioIl reddito stimato di 14.400 euro è sotto il minimale INPS di 18.808 euro. Il contributo annuo ordinario è 4.611,64 euro, inclusi 7,44 euro per maternità.
Inquadramento come affittacamere riconosciuto dall’INPSNessun contributo minimo annuo: si versa la percentuale sul reddito d’impresa dichiarato, che nell’esempio è stimato in 14.400 euro, più 0,62 euro al mese per maternità. Il calcolo richiede la conferma dell’inquadramento.

Scorri di lato per vedere tutta la tabella.

Per i commercianti l’aliquota ordinaria 2026, cioè la percentuale applicata al reddito per calcolare i contributi, è del 24,48% fino a 56.224 euro e cresce di un punto sulla parte che supera tale soglia. Il contributo minimo della prima riga nasce dal reddito minimo fissato dall’INPS, pari a 18.808 euro, anche se Marta ne dichiara 14.400, e per questo non basta applicare il 24,48% alla cifra dell’esempio. Marta può chiedere anche lo sconto contributivo del 35% previsto per chi è nel regime forfettario, ma deve presentare la domanda, perché la scelta del regime fiscale non lo attiva in automatico.

Come mi iscrivo e che cosa faccio se sono già oltre i due appartamenti?

L’imprenditore commerciale usa la Comunicazione Unica alla Camera di Commercio, che trasmette anche i dati previdenziali all’INPS. Nella scheda «Iscrizione Gestione Commercianti» l’INPS richiede il quadro AC, la parte della comunicazione in cui si dichiarano gli elementi utili per valutare l’obbligo, quindi una partita IVA già aperta non esaurisce la verifica dell’iscrizione. I contributi si versano con F24, il modello usato per pagare imposte e contributi, e per il minimale 2026 le scadenze indicate dall’INPS sono 18 maggio, 20 agosto, 16 novembre 2026 e 16 febbraio 2027.

Se gestisci più di due appartamenti da gennaio 2026 e non sei iscritto all’INPS, ricostruisci quando hai iniziato a lavorare nell’attività e quali compiti svolgi, insieme a quanto hai comunicato all’avvio dell’impresa. Il servizio commercialista per affitti brevi a Roma di Profund può esaminare con te questi documenti e la data da cui potrebbe decorrere l’obbligo. Per questa situazione non c’è una sanzione automatica uguale per tutti: servono i fatti della tua attività e l’inquadramento riconosciuto dall’INPS.

Porta all’appuntamento con un professionista Profund le risposte a tre domande: chi lavora realmente negli appartamenti, quale reddito d’impresa prevedi per il 2026 e quale codice ATECO hai dichiarato o intendi dichiarare. Da lì si può verificare l’iscrizione, chiarire la categoria previdenziale e stimare quanto accantonare.

Domande frequenti

Con tre appartamenti in affitto breve devo iscrivermi automaticamente all’INPS?

No. Oltre due appartamenti, l’attività è considerata impresa ai fini delle tasse; l’iscrizione alla Gestione Commercianti, la categoria INPS di chi lavora nell’impresa, richiede anche una partecipazione personale abituale e prevalente. Normattiva, consultata il 19/10/2026.

Il contributo minimo INPS si applica sempre a chi affitta appartamenti ai turisti?

No. Chi è riconosciuto come affittacamere ed è iscritto alla Gestione Commercianti non paga il contributo minimo annuo: versa una percentuale sul reddito d’impresa dichiarato, non su tutti gli incassi, più la quota maternità. Affittare un appartamento per soggiorni brevi non prova da solo quell’inquadramento. INPS, consultato il 19/10/2026.

Fonti