Magari hai ereditato un appartamento e qualcuno ti ha detto «mettilo su Airbnb, si fa in un pomeriggio». Oppure hai già le foto pronte, ma la piattaforma ti chiede un codice che non hai. Forse hai letto CIN, CIR, SUAR e GECOS nello stesso articolo e hai chiuso la pagina. O un amico ti ha assicurato che, tanto, la tassa la trattiene Airbnb.
Sono le domande che ci fanno più spesso gli host romani al primo appartamento. Le regole sono tante, però seguono un ordine. Se lo segui, eviti di rifare due volte la stessa pratica.
Qui sotto trovi i passi in ordine, ciascuno con la sua fonte. Valgono per chi affitta da privato, al massimo due appartamenti, nel territorio di Roma Capitale.
In breve
Per avviare un affitto breve a Roma da privato, prima del primo ospite installa rilevatori di gas e monossido ed estintore. Invia la comunicazione di inizio attività (CIA) al SUAR, chiedi il CIR alla Regione Lazio e poi il CIN al Ministero del Turismo. Attiva anche Alloggiati Web. Poi restano contributo di soggiorno trimestrale, dati statistici e dichiarazione dei redditi.
Passo 1. Scegli che tipo di ospitalità vuoi offrire
Prima di aprire qualsiasi portale, decidi cosa farai nell’appartamento. Da questa scelta dipendono la pratica al Comune, le tasse e la partita IVA.
Locazione breve da privato
È il caso più comune. Affitti un appartamento a uso abitativo per periodi fino a 30 giorni, da persona fisica e fuori da un’attività d’impresa. Puoi includere biancheria, wi-fi e la pulizia a fine soggiorno. La pulizia quotidiana durante il soggiorno, invece, è un servizio e fa uscire dall’affitto breve. Lo stesso vale per colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche. Per l’Agenzia delle Entrate questi servizi rendono l’attività d’impresa, anche se occasionale (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026).
Nel Lazio questa forma di ospitalità si chiama “alloggio per uso turistico”. La Regione la ammette in modo occasionale e non imprenditoriale, in un massimo di due appartamenti nello stesso Comune. Non puoi offrire servizi aggiuntivi né somministrare cibo o bevande. Non serve cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (Regione Lazio, Altre forme di ospitalità, consultata il 17/10/2026).
L’immobile deve essere accatastato come abitazione, nelle categorie da A/1 a A/11 escluso A/10 (uffici). Se è registrato in un’altra categoria non rientra nelle locazioni brevi, anche se di fatto è abitabile (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026).
Se vuoi offrire la colazione
Con una locazione breve non puoi. La colazione senza partita IVA è possibile solo aprendo un B&B in forma non imprenditoriale. Nel Lazio il titolare deve avere la residenza nel B&B e tenere per sé una camera, non conteggiata tra quelle per gli ospiti. Il massimo è 4 camere e 8 posti letto. Per avviarlo serve una SCIA al SUAR (FAQ SUAR di Roma Capitale, sezione 3, consultata il 17/10/2026). Fuori da questo caso, la colazione richiede la partita IVA.
Se pensi a un B&B o a una casa vacanze, trovi i dettagli nella pagina sul commercialista per B&B e case vacanze a Roma.
Da tre appartamenti in su
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questo uso al massimo due appartamenti nell’anno. Fino al 2025 il limite era quattro. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, chiunque la eserciti (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026). Servono partita IVA e una SCIA al SUAR invece della comunicazione (art. 13-ter, comma 8, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026). Ne parliamo nell’articolo su cosa cambia dal terzo appartamento.
Passo 2. Controlla urbanistica e condominio
Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme tecniche del Piano regolatore. Tra gli obiettivi c’è il contrasto all’overtourism (Roma Capitale, consultata il 17/10/2026). Le norme permettono al Comune di limitare zona per zona le “abitazioni ad uso ricettivo” con futuri regolamenti. Un divieto valido in tutta Roma non esiste. Però, se stai per comprare o frazionare un immobile da destinare ai turisti, metti questo rischio nei conti. Lo spieghiamo in Roma ha vietato gli affitti brevi?.
Leggi anche il regolamento del tuo condominio. Ti serve per sapere se pone limiti e dove puoi esporre il CIN (vedi il passo 5).
Passo 3. Metti in sicurezza l’appartamento
Fallo prima di chiedere il CIN, perché nella richiesta dichiari di avere già le dotazioni. Il Ministero del Turismo chiarisce che l’obbligo parte insieme al CIN (FAQ BDSR, sezione 4, consultate il 17/10/2026).
Ogni appartamento in affitto breve, anche da privato, deve avere (art. 13-ter, comma 7, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026):
- un rilevatore di gas combustibile e uno di monossido di carbonio, funzionanti;
- estintori portatili a norma, almeno uno ogni 200 metri quadrati e comunque uno per piano, in posizione visibile e vicino agli accessi o alla cucina.
Se in casa non c’è un impianto a gas e il rischio di fughe o di monossido è escluso con certezza, i rilevatori non servono. L’estintore sì (FAQ BDSR, 4.3, consultate il 17/10/2026). L’estintore del pianerottolo condominiale non basta: ogni appartamento deve avere il suo. Chi affitta senza queste dotazioni rischia da 600 a 6.000 euro per ogni violazione.
Passo 4. Invia la comunicazione di inizio attività al SUAR
A Roma l’alloggio per uso turistico si avvia con la comunicazione di inizio attività (CIA). Si invia online allo Sportello unico attività ricettive (SUAR). La trovi nel portale SUAP di Roma Capitale, alla voce Procedimenti, Attività ricettive. Per entrare servono SPID, CIE o CNS (FAQ SUAR, sezione 2, consultate il 17/10/2026).
La CIA costa 80 euro di diritti di istruttoria: li paghi con una reversale, che alleghi alla pratica. La SCIA per la locazione breve in forma d’impresa costa 100 euro (FAQ SUAR, sezione 7, consultate il 17/10/2026).
Quando hai la ricevuta con protocollo e data, la Regione Lazio ne chiede una copia via PEC a organizzazioneufficiperiferici@pec.regione.lazio.it. Va mandata insieme al modulo sulla privacy firmato (Regione Lazio, consultata il 17/10/2026). Se non comunichi l’avvio al Comune, la sanzione regionale va da 500 a 2.000 euro.
Passo 5. Chiedi il CIR e poi il CIN
Il CIR della Regione Lazio
Il CIR è il codice identificativo regionale. Nel Lazio è obbligatorio per tutti gli alloggi per uso turistico e serve per ottenere il CIN (Regione Lazio, Codice identificativo regionale, consultata il 17/10/2026). Lo chiedi registrando l’alloggio sul portale regionale Ross1000, con SPID. Se non indichi il CIR negli annunci rischi da 500 a 5.000 euro.
Il CIN del Ministero del Turismo
Il CIN è il codice identificativo nazionale. Lo chiedi sulla Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) con SPID o CIE. Confermi i dati dell’alloggio, compresi i dati catastali, e dichiari di avere le dotazioni di sicurezza del passo 3 (FAQ BDSR, consultate il 17/10/2026).
Se la Regione non completa la verifica nei tempi, la BDSR rilascia un CIN “non verificato”. Puoi usarlo subito negli annunci e all’esterno dell’edificio. Se la verifica va bene, il codice resta lo stesso.
Dove esporre i codici
Il CIN va indicato in ogni annuncio, su qualsiasi portale o sito, ed esposto all’esterno dell’edificio (art. 13-ter, comma 6, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026). Il CIN non sostituisce il CIR: vanno esposti tutti e due. Se il condominio non permette cartelli, il Ministero ammette modi alternativi, purché il codice resti visibile al pubblico (FAQ BDSR, 5.2, consultate il 17/10/2026).
Se affitti senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro. Se non lo esponi o non lo indichi va da 500 a 5.000 euro, oltre alla rimozione dell’annuncio.
Passo 6. Prepara casa e annuncio
Questa parte non riguarda le pratiche, ma pesa sulle prime recensioni. Prima di pubblicare:
- Dotazioni. Biancheria di ricambio, prodotti di base, istruzioni per elettrodomestici e caldaia, numeri utili.
- Foto e descrizione. Luce naturale, una foto per ogni stanza, nessuna promessa che la casa non mantiene. Il CIN va scritto nell’annuncio.
- Prezzo iniziale. Guarda annunci simili nella tua zona e fai i conti su quanto ti resta, non sull’incasso. Su Airbnb creare l’annuncio è gratuito. Il costo del servizio per l’host è in genere il 3% della prenotazione (Airbnb, consultata il 17/10/2026). Per una stima per notte usa il calcolatore Airbnb 2026.
- Check-in. Organizzalo in modo da raccogliere il documento di ogni ospite: ti serve per il passo 7.
- Pulizie. Solo a fine soggiorno, se vuoi restare nella locazione breve (passo 1).
Su ognuno di questi punti pubblicheremo una guida pratica.
Passo 7. Attiva Alloggiati Web e comunica ogni ospite
Prima del primo arrivo chiedi alla Questura l’abilitazione al Servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato. Poi, per ogni soggiorno, comunichi le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Se il soggiorno dura meno di 24 ore, le invii all’arrivo stesso (art. 109 del TULPS, riportato sul portale Alloggiati Web, consultato il 17/10/2026). L’obbligo vale anche per le locazioni brevi, come ricorda Roma Capitale (FAQ SUAR, sezione 5, consultate il 17/10/2026).
Passo 8. Comunica arrivi e presenze alla Regione
Arrivi e presenze degli ospiti vanno trasmessi online alla Regione Lazio, per le statistiche sul turismo. Si usa il modello ISTAT C/59 sullo stesso portale Ross1000 (FAQ SUAR, sezione 5, consultate il 17/10/2026). Se non comunichi il movimento degli ospiti, la sanzione regionale va da 1.000 a 2.000 euro (Regione Lazio, consultata il 17/10/2026).
Passo 9. Riscuoti e versa il contributo di soggiorno
Chi dorme nel tuo appartamento e non è residente a Roma paga il contributo di soggiorno. Sono 6 euro a persona per notte, per un massimo di 10 notti consecutive nella stessa struttura nell’anno solare. La tariffa è in vigore dal 1° ottobre 2023 (tabella tariffe di Roma Capitale, consultata il 17/10/2026). Il regolamento prevede alcune esenzioni.
Come funziona (Roma Capitale, Contributo di soggiorno, consultata il 17/10/2026):
- Chi ne risponde. Il gestore oppure chi incassa il canone o interviene nel pagamento, quindi anche il portale.
- Quando si versa. Entro il sedicesimo giorno dalla fine di ogni trimestre solare, anche per le somme che l’ospite non ha pagato.
- Dove. Comunicazioni trimestrali e annuali e versamenti passano dal portale GECOS di Roma Capitale.
- Dichiarazione annuale. Entro il 30 giugno dell’anno successivo, solo online. Se non la presenti, la sanzione è il 100% del contributo non versato, con un minimo di 50 euro (art. 4, comma 5-ter, DL 50/2017, consultato il 17/10/2026).
Quando la prenotazione arriva da un portale, controlla ogni volta chi ha riscosso il contributo. Nelle comunicazioni trimestrali devi distinguere quello che hai incassato tu da quello che ha incassato il portale.
Passo 10. Imposta le tasse sul reddito
Da privato puoi scegliere la cedolare secca al posto dell’IRPEF. L’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento che scegli nella dichiarazione dei redditi. Si calcola sull’intero canone, senza togliere le spese (art. 4, comma 2, DL 50/2017 e Agenzia delle Entrate, consultati il 17/10/2026). I contratti fino a 30 giorni non vanno registrati.
Se un portale o un’agenzia incassa per te, trattiene il 21% come ritenuta d’acconto e lo versa al fisco (art. 4, comma 5, DL 50/2017, consultato il 17/10/2026). Questo non chiude i conti: il reddito va comunque dichiarato, nel quadro B del 730 se sei proprietario. Sul secondo appartamento, tassato al 26%, resta una differenza da versare. Se la Certificazione Unica non arriva, leggi cosa fare quando Airbnb non manda la CU.
Le tasse sul reddito non coprono l’IMU: se la casa non è la tua abitazione principale, si paga a parte (IMU sulla casa affittata ai turisti). Il quadro completo delle regole nazionali è nella pagina sulle tasse sugli affitti brevi.
Riepilogo degli adempimenti
| Cosa | A chi | Quando |
|---|---|---|
| Rilevatori gas e monossido, estintori | Nessuno, li dichiari nella richiesta del CIN | Prima del CIN |
| CIA (o SCIA se impresa), 80 euro di diritti | SUAR di Roma Capitale, portale SUAP | Prima di iniziare |
| Copia della CIA protocollata | Regione Lazio, via PEC | Dopo la ricevuta del Comune |
| CIR | Regione Lazio, portale Ross1000 | Dopo la CIA, prima del CIN |
| CIN | Ministero del Turismo, BDSR | Prima di pubblicare l’annuncio |
| Esposizione di CIN e CIR | Esterno dell’edificio e ogni annuncio | Sempre |
| Schedine degli ospiti | Questura, Alloggiati Web | Entro 24 ore dall’arrivo |
| Arrivi e presenze (ISTAT C/59) | Regione Lazio, Ross1000 | Per ogni periodo, vedi Ross1000 |
| Contributo di soggiorno | Roma Capitale, GECOS | Entro il 16° giorno dalla fine del trimestre |
| Dichiarazione annuale del contributo | Roma Capitale, online | Entro il 30 giugno dell’anno dopo |
| Reddito e cedolare secca | Agenzia delle Entrate, 730 o Redditi | Con la dichiarazione dei redditi |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Da dove partire
Se stai per aprire il primo appartamento, porta alla prima consulenza la visura catastale. Servono anche un’idea di come vuoi gestire gli ospiti e, se ce l’hai, una stima delle notti. Insieme scegliamo la forma giusta e l’ordine delle pratiche, e calcoliamo quanto ti resta dopo contributo, commissioni e imposte. Profund è uno studio di Roma, in Via Po 22. Trovi come lavoriamo nella pagina del commercialista per affitti brevi a Roma, oppure puoi prenotare una prima call.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca, consultata il 17 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, testo vigente al 17 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, testo vigente al 17 ottobre 2026.
- Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (BDSR), consultate il 17 ottobre 2026.
- Regione Lazio, Altre forme di ospitalità, alloggi per uso turistico, consultata il 17 ottobre 2026.
- Regione Lazio, Codice identificativo regionale, consultata il 17 ottobre 2026.
- Roma Capitale, FAQ dello Sportello unico attività ricettive, sezioni 2, 3, 5 e 7, consultate il 17 ottobre 2026.
- Roma Capitale, Contributo di soggiorno e tabella delle tariffe dal 1° ottobre 2023, consultate il 17 ottobre 2026.
- Roma Capitale, GECOS, consultata il 17 ottobre 2026.
- Roma Capitale, Assemblea approva le nuove norme tecniche attuative del PRG, consultata il 17 ottobre 2026.
- Polizia di Stato, Servizio Alloggiati Web, consultato il 17 ottobre 2026.
- Airbnb, Come iniziare su Airbnb, consultata il 17 ottobre 2026.