Magari hai una casa vuota da anni e qualcuno ti ha detto «mettila su Airbnb, si fa in un pomeriggio». Oppure hai già le foto pronte, ma il portale ti chiede un codice che non hai. Forse hai letto CIN, CIR, SCIA e Alloggiati nello stesso articolo e hai chiuso la pagina. O un amico ti ha assicurato che la tassa, tanto, la trattiene il portale.
Sono i dubbi più comuni di chi apre il primo appartamento. Le regole sono tante, ma seguono un ordine. Se lo rispetti, non rifai due volte la stessa pratica.
Qui trovi i passi in ordine, ciascuno con la sua fonte. Valgono in tutta Italia per chi affitta da privato, al massimo due appartamenti. Dove le regole cambiano da Regione a Regione, te lo diciamo. Se la casa è a Roma, leggi la guida per avviare un affitto breve a Roma.
In breve
Prima scegli la forma: locazione breve, casa vacanze o B&B. Poi installa rilevatori di gas e monossido ed estintore. Fai la comunicazione al Comune e chiedi il codice regionale, se la Regione lo prevede. Poi chiedi il CIN al Ministero del Turismo e attiva Alloggiati Web. Restano imposta di soggiorno, dati statistici e tasse.
Passo 1. Scegli che tipo di ospitalità vuoi offrire
Prima di aprire qualsiasi portale, decidi cosa farai nell’appartamento. Da questa scelta dipendono pratica, tasse e partita IVA.
Locazione breve da privato
È il caso più comune. Affitti un’abitazione per periodi fino a 30 giorni, da persona fisica e fuori da un’attività d’impresa. Puoi includere biancheria, wi-fi e utenze (art. 4, comma 1, DL 50/2017, consultato il 17/10/2026).
Sulle pulizie conviene essere prudenti. La pulizia a fine soggiorno, tra un ospite e l’altro, rientra nella locazione. La pulizia quotidiana durante il soggiorno, invece, è un servizio alberghiero e ti porta fuori dalla locazione breve.
Restano fuori anche colazione, pasti, auto a noleggio, guide o interpreti. Per l’Agenzia delle Entrate questi servizi rendono l’attività d’impresa, anche se occasionale (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026).
L’immobile deve essere accatastato come abitazione, nelle categorie da A/1 a A/11, escluso A/10 (uffici). Se è registrato in un’altra categoria, non rientra nelle locazioni brevi, anche se di fatto è abitabile. Puoi affittare anche una sola stanza della casa (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026).
Non serve essere proprietari. Puoi affittare ai turisti anche una casa che hai in affitto o in comodato, se il contratto lo permette. Ne parliamo in sublocazione e comodato negli affitti brevi.
Casa vacanze, B&B e affittacamere
Queste sono strutture ricettive extralberghiere. Le definisce la legge della tua Regione, che fissa requisiti, servizi ammessi e pratica da presentare. Per questo cambiano nome e regole da una Regione all’altra.
Un esempio. In Lombardia le case e appartamenti per vacanze si avviano con una comunicazione (CIA) al Comune, come le locazioni turistiche. B&B e affittacamere (che lì si chiamano locande) richiedono invece una segnalazione certificata di inizio attività, la SCIA (Regione Lombardia, consultata il 17/10/2026).
Se vuoi offrire la colazione
Con una locazione breve non puoi. Senza partita IVA, la colazione è possibile solo in un B&B gestito in forma non imprenditoriale, dove la legge regionale lo prevede. Di solito questo B&B richiede che tu abiti nella casa e ha un limite di camere. Fuori da questo caso, la colazione richiede la partita IVA.
Da tre appartamenti in su
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se affitti al massimo due appartamenti nell’anno. Fino al 2025 il limite era quattro. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, chiunque la eserciti (Agenzia delle Entrate, consultata il 17/10/2026). La regola è nell’art. 1, comma 595, della legge 178/2020, modificato dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17.
In quel caso servono partita IVA e una SCIA al Comune, allo sportello unico per le attività produttive (SUAP). Senza SCIA la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro (art. 13-ter, commi 8 e 9, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026). Approfondisci in cosa cambia dal terzo appartamento.
Passo 2. Controlla condominio e Comune
Leggi il regolamento del condominio. Alcuni regolamenti, in particolare quelli accettati da tutti i proprietari negli atti di acquisto, possono limitare gli usi dell’appartamento. Ti serve anche per capire dove esporre il CIN (passo 5).
Poi controlla il sito del tuo Comune. Alcune città stanno valutando limiti agli affitti turistici in certe zone. Se stai per comprare casa apposta, verifica prima.
Passo 3. Metti in sicurezza l’appartamento
Fallo prima di chiedere il CIN, perché nella richiesta dichiari di avere già le dotazioni. L’obbligo parte insieme al CIN e vale anche per chi affitta da privato (FAQ BDSR, sezione 4, consultate il 17/10/2026).
Ogni appartamento in affitto breve deve avere (art. 13-ter, comma 7, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026):
- un rilevatore di gas combustibile e uno di monossido di carbonio, funzionanti;
- estintori portatili a norma, almeno uno ogni 200 metri quadrati e comunque uno per piano.
Gli estintori vanno in posizione visibile, vicino all’ingresso e alle zone a rischio, come la cucina. Se in casa non c’è un impianto a gas e il rischio è escluso con certezza, i rilevatori non servono. L’estintore sì. Quello del pianerottolo condominiale non basta: ogni appartamento deve avere il suo (FAQ BDSR, 4.3 e 4.12, consultate il 17/10/2026).
Senza queste dotazioni rischi da 600 a 6.000 euro per ogni violazione.
Passo 4. Fai la comunicazione al Comune e chiedi il codice regionale
Qui le regole cambiano da Regione a Regione. Il principio però è lo stesso ovunque. Prima ti metti in regola con Comune e Regione, poi chiedi il CIN. Il Ministero del Turismo lo dice in chiaro: per ottenere il CIN devi aver fatto le pratiche locali e, dove previsto, avere il codice regionale (FAQ BDSR, 1.4 e 2.1, consultate il 17/10/2026).
Di solito la sequenza è questa:
- invii al Comune, online tramite SUAP, una comunicazione di inizio attività;
- la Regione registra l’alloggio nel suo portale e ti assegna un codice regionale;
- con quel codice chiedi il CIN.
Tre esempi, per capire quanto variano i dettagli:
- Lombardia. Invii la CIA al SUAP del Comune. Il Comune la passa alla Provincia, che ti dà accesso al portale dei flussi turistici. Lì trovi il codice regionale, chiamato CIR (Regione Lombardia, consultata il 17/10/2026).
- Toscana. Per ogni alloggio fai una comunicazione al SUAP tramite il portale regionale STAR. In questa fase va fatta anche sui portali di auto-registrazione della Regione, che rilasciano il CIR. Variazioni e sospensioni vanno comunicate entro 15 giorni, la cessazione entro 30 (Regione Toscana, consultata il 17/10/2026).
- Lazio. Invii la CIA al Comune, poi una copia protocollata alla Regione via PEC. Il CIR si chiede sul portale regionale ed è obbligatorio per ottenere il CIN. Se non indichi il CIR negli annunci rischi da 500 a 5.000 euro (Regione Lazio, consultata il 17/10/2026).
Se la tua Regione non prevede un codice regionale, chiedi direttamente il CIN. Prima, però, verifica se il tuo Comune chiede comunque una comunicazione.
Passo 5. Chiedi il CIN ed esponilo
Il CIN è il codice identificativo nazionale. Lo chiedi sulla Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Verifichi i dati dell’alloggio, compresi quelli catastali. Poi dichiari di avere le dotazioni di sicurezza del passo 3 (FAQ BDSR, 2.1, consultate il 17/10/2026).
Se non trovi il tuo alloggio nella banca dati, puoi segnalarlo con il pulsante “Segnala struttura mancante”. La Regione ha 30 giorni per verificare. In quel periodo le sanzioni sul CIN non si applicano (FAQ BDSR, 2.3, consultate il 17/10/2026).
Il CIN va indicato in ogni annuncio, su qualsiasi portale o sito. Va anche esposto all’esterno dell’edificio (art. 13-ter, comma 6, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026). Se il condominio vieta i cartelli, il Ministero ammette altri modi, purché il codice resti visibile al pubblico. Il CIN non sostituisce il codice regionale: se la tua Regione lo prevede, esponi tutti e due (FAQ BDSR, 1.3 e sezione 5, consultate il 17/10/2026).
Le sanzioni nazionali:
- affitti senza CIN: da 800 a 8.000 euro;
- non esponi o non indichi il CIN: da 500 a 5.000 euro, più la rimozione dell’annuncio.
Se la legge della tua Regione punisce già lo stesso fatto, si applica la sanzione regionale (art. 13-ter, commi 9 e 10, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026).
Passo 6. Prepara casa, prezzo e annuncio
Questa parte non riguarda le pratiche, ma pesa sulle prime recensioni.
- Dotazioni. Biancheria di ricambio, prodotti di base, istruzioni per elettrodomestici e caldaia, numeri utili.
- Pulizie. Organizza solo la pulizia di fine soggiorno, se vuoi restare nella locazione breve (passo 1). Decidi chi la fa e quanto tempo serve tra un ospite e l’altro.
- Assicurazione. Controlla se la polizza della casa copre anche l’affitto ai turisti. Spesso copre solo l’uso come abitazione. Valuta una copertura per danni all’immobile e responsabilità verso gli ospiti.
- Prezzo. Guarda annunci simili nella tua zona. Fai i conti su quanto ti resta, non sull’incasso: commissioni, pulizie, utenze, imposte. Per una stima usa il calcolatore Airbnb 2026.
- Foto. Luce naturale, una foto per ogni stanza, nessuna promessa che la casa non mantiene. Trovi i consigli in foto professionali per l’annuncio.
- Titolo e descrizione. Scrivi cosa trova l’ospite, non aggettivi. Ricorda il CIN. Leggi come scrivere titolo e descrizione dell’annuncio.
- Gestione. Se affitti su più portali, un gestionale evita le doppie prenotazioni. Ne parliamo in come scegliere un PMS per affitti brevi.
- Check-in. Organizzalo in modo da raccogliere il documento di ogni ospite: ti serve per il passo 7.
Passo 7. Attiva Alloggiati Web e comunica ogni ospite
Prima del primo arrivo chiedi alla Questura della tua provincia l’abilitazione al Servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato. Poi, per ogni soggiorno, comunichi i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Se il soggiorno dura meno di 24 ore, li invii all’arrivo stesso (art. 109 del TULPS, riportato sul portale Alloggiati Web, consultato il 17/10/2026).
L’obbligo vale anche per chi affitta da privato. La legge sul CIN lo richiama in modo espresso (art. 13-ter, comma 6, DL 145/2023, consultato il 17/10/2026).
Passo 8. Comunica arrivi e presenze per le statistiche
Arrivi e presenze degli ospiti servono alle statistiche ufficiali sul turismo, raccolte per conto dell’ISTAT. Li trasmetti online alla Regione, di solito sullo stesso portale che rilascia il codice regionale. Portale e scadenze cambiano da Regione a Regione.
Le sanzioni sono regionali. Nel Lazio, per esempio, chi non comunica il movimento degli ospiti rischia da 1.000 a 2.000 euro (Regione Lazio, consultata il 17/10/2026).
Passo 9. Gestisci l’imposta di soggiorno
Non tutti i Comuni hanno l’imposta di soggiorno. Possono istituirla i capoluoghi di provincia, le unioni di comuni e i comuni turistici o città d’arte. Ogni Comune decide importi, esenzioni e scadenze con un proprio regolamento (art. 4, D.Lgs. 23/2011, consultato il 17/10/2026). Cercalo sul sito del tuo Comune prima del primo ospite.
L’imposta la paga l’ospite. Ne risponde però chi incassa il canone o interviene nel pagamento: tu, oppure il portale se incassa lui (art. 4, comma 5-ter, DL 50/2017, consultato il 17/10/2026). Per ogni prenotazione controlla chi l’ha riscossa. Così non la versi due volte e non te ne dimentichi.
Ogni anno presenti una dichiarazione online entro il 30 giugno dell’anno dopo. Se non la presenti, la sanzione è il 100% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro.
Passo 10. Imposta le tasse sul reddito
Da privato puoi scegliere la cedolare secca al posto dell’IRPEF. L’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento che scegli nella dichiarazione dei redditi. Si calcola sull’intero canone, senza togliere le spese (art. 4, comma 2, DL 50/2017 e Agenzia delle Entrate, consultati il 17/10/2026). I contratti fino a 30 giorni non vanno registrati.
Se un portale o un’agenzia incassa per te, trattiene il 21% come ritenuta d’acconto e lo versa al fisco (art. 4, comma 5, DL 50/2017, consultato il 17/10/2026). Questo non chiude i conti. Il reddito va comunque dichiarato, nel quadro B del 730 se sei proprietario. Sul secondo appartamento, tassato al 26%, resta una differenza da versare. Se la Certificazione Unica non arriva, leggi cosa fare quando Airbnb non manda la CU.
La cedolare non è sempre la scelta più conveniente. Dipende dal tuo reddito e dalle spese. Il confronto è in cedolare, IRPEF o partita IVA. Le tasse sul reddito, poi, non coprono l’IMU: se la casa non è la tua abitazione principale si paga a parte (IMU sulla casa affittata ai turisti). Il quadro completo è nella pagina sulle tasse sugli affitti brevi.
Riepilogo degli adempimenti
| Cosa | A chi | Quando |
|---|---|---|
| Rilevatori gas e monossido, estintori | Nessuno, li dichiari nella richiesta del CIN | Prima del CIN |
| Comunicazione di inizio attività (o SCIA se impresa) | Comune, tramite SUAP | Prima di iniziare |
| Codice regionale, dove previsto | Regione, portale regionale | Dopo il Comune, prima del CIN |
| CIN | Ministero del Turismo, BDSR | Prima di pubblicare l’annuncio |
| Esposizione dei codici | Esterno dell’edificio e ogni annuncio | Sempre |
| Dati degli ospiti | Questura, Alloggiati Web | Entro 24 ore dall’arrivo |
| Arrivi e presenze | Regione, portale regionale | Secondo le scadenze regionali |
| Imposta di soggiorno | Comune | Secondo il regolamento comunale |
| Dichiarazione annuale dell’imposta | Comune, online | Entro il 30 giugno dell’anno dopo |
| Reddito e cedolare secca | Agenzia delle Entrate, 730 o Redditi | Con la dichiarazione dei redditi |
Scorri di lato per vedere tutta la tabella.
Domande frequenti
Per affittare casa ai turisti serve la partita IVA?
No, se sei una persona fisica e affitti al massimo due appartamenti nell’anno, per periodi fino a 30 giorni. Non devi offrire servizi come colazione o pulizia quotidiana. Dal terzo appartamento servono partita IVA e SCIA.
Che differenza c’è tra CIN e codice regionale?
Il codice regionale lo rilascia la Regione, dove previsto. Il CIN lo rilascia il Ministero del Turismo e vale in tutta Italia. Il CIN non sostituisce il codice regionale: se la Regione lo prevede, esponi tutti e due.
Quali dotazioni di sicurezza servono per ottenere il CIN?
Un rilevatore di gas e uno di monossido funzionanti, più almeno un estintore a norma per piano. Senza gas in casa, i rilevatori non servono. L’estintore sì.
Se il portale trattiene il 21% ho finito con le tasse?
No. È un acconto. Il reddito va dichiarato e, sul secondo appartamento al 26%, resta una differenza da versare.
Posso offrire la colazione senza partita IVA?
Solo con un B&B in forma non imprenditoriale, dove la tua Regione lo prevede. Con una locazione breve la colazione rende l’attività d’impresa.
Chi paga l’imposta di soggiorno, io o il portale?
La paga l’ospite. Ne risponde chi incassa: tu, o il portale se incassa lui. Importi e scadenze li decide il tuo Comune.
Da dove partire
Se stai per aprire il primo appartamento, porta alla prima consulenza la visura catastale. Servono anche un’idea di come vuoi gestire gli ospiti e, se ce l’hai, una stima delle notti. Insieme scegliamo la forma giusta e l’ordine delle pratiche per la tua Regione. Poi calcoliamo quanto ti resta dopo imposta di soggiorno, commissioni e tasse. Siamo uno studio di commercialisti e consulenti del lavoro e seguiamo host in tutta Italia. Puoi prenotare una prima call.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca, consultata il 17 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, testo vigente al 17 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, testo vigente al 17 ottobre 2026.
- Normattiva, Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, art. 4, testo vigente al 17 ottobre 2026.
- Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (BDSR), consultate il 17 ottobre 2026.
- Polizia di Stato, Servizio Alloggiati Web, consultato il 17 ottobre 2026.
- Regione Lombardia, Codice Identificativo di Riferimento (CIR), consultata il 17 ottobre 2026.
- Regione Toscana, Locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale: comunicazione al Comune, consultata il 17 ottobre 2026.
- Regione Lazio, Altre forme di ospitalità, alloggi per uso turistico, consultata il 17 ottobre 2026.